상가건물임대차보호법 제10조 제2항은 상가건물 임차인의 계약갱신요구권의 행사시간을 종전 5년에서 10년으로 변경하였습니다. , 임차인은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 그리고, 이번 상가건물임대차보호법은 2018. 10. 16.에 공포되어 그 날부터 효력이 발생하였고, 위 법 부칙 제2조에서는 계약갱신요구권 행사시간에 관한 규정이 위 법 시행일(2018. 10. 16.) 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용되는 것으로 규정하였습니다.

 

개정법의 규정에 따라서 법 시행일(2018. 10. 16.) 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차계약의 임차인은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 문제는 법 시행일 이전에 갱신된 임대차계약의 임차인에게도 10년의 행사기간이 보장될 것인지 여부인데, 이 문제는 법 시행일 이전에 갱신된 임대차계약의 전체 임대차기간이 5년 이상인지 아닌지에 따라서 결과가 달라집니다.

 

, 법 시행일 이전에 갱신된 임대차계약의 전체 임대차기간이 5년 미만이면, 개정되기 전의 규정에 따라서 해당 임차인은 전체 임대차기간이 5년이 될 때까지 계약갱신요구를 할 수 있어서 차후에 추가로 계약의 갱신을 요구할 수 있고, 이렇게 추가로 갱신되는 계약은 [개정법 시행일 이후에 갱신되는 임대차계약]에 해당하기 때문에 10년의 행사기간이 보장됩니다.

 

그렇지만, 법 시행일 이전에 갱신된 임대차계약의 전체 임대차기간이 5년 이상이면, 개정되기 전의 규정에 따른 계약갱신요구기간 5년을 다 채운 것이 되어서, 해당 임차인은 차후에 추가로 계약의 갱신을 요구할 수 없고, 따라서 이 경우에는 10년의 행사기간이 보장되지 않습니다.

 

예를 들어, 어느 임대차계약의 최초 기간이 2016. 2. 1.부터 2018. 1. 31.까지의 2년이라고 할 경우에, 2018. 1. 31.에 갱신계약을 체결하면서 계약기간을 그대로 2년으로 둔 경우에는 10년의 행사기간이 보장되고, 계약기간을 3년으로 변경한 경우에는 10년의 행사기간이 보장되지 않는 것입니다.

 

KASAN_[상가임대차쟁점] 개정법상 상가건물 임차인의 계약갱신요구권 행사기간의 구체적 예시.pdf

 

[질문 또는 상담신청 입력하기]

 

오승헌 변호사

전화: 02-593-3307, 팩스: 02-593-3391, 이메일: osghn@hanmail.net

서울 서초구 서초대로49 12 한승아스트라II 503 (서초동 1713-1) [: 06596]

작성일시 : 2018. 10. 21. 17:00
Trackback 0 : Comment 0

댓글을 달아 주세요


 

 

 

임차인이 새로운 곳으로 이사하기 위하여 임대차계약이 종료될 즈음에 다른 건물의 집주인과 새로운 임대차계약을 체결하고 계약금을 지급하였는데, 임대인이 임대차계약 종료일이 지나도록 보증금을 반환해주지 못하는 동안에 임차인이 새로운 임대차계약을 해제당하고 이미 지급한 계약금을 몰취당하였다면, 임차인은 기존 임대인에게 임대보증금반환의무 지연으로 인한 손해로서 몰취당한 계약금 상당액의 배상을 구할 수 있는지 여부가 종종 문제됩니다.

 

민법 제393조는 제1항에서 "채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다."라고 규정하고 있고, 2항에서 "특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다."라고 규정하고 있습니다.

 

위와 같은 경우에 만약 임차인이 새로운 임대차계약을 해제당하지 않기 위해서 제3자로부터 이자를 지급하고 반환받을 보증금 상당액을 대출받았다면, 그 이자가 고율의 사채이자율에 따른 것이 아닌 한, 위 이자가 임대인이 임대보증금을 제때에 반환하지 않은 것으로 인하여 임차인이 입은 통상의 손해(민법 제393조 제1)에 해당한다는 점에는 의문의 여지가 없습니다만(대부분의 경우 이러한 손해배상의 요구에 대하여는 수긍합니다), 사안의 경우처럼 임차인도 어찌하지 못하여 새로운 임대차계약을 해제당하고 계약금을 몰취당한 경우에 그 계약금액을 통상의 손해로 볼 것인지에 대하여는 다툼의 여지가 있을 수 있다고 생각됩니다.

 

그렇지만, 현실에 있어서는 임차인은 임대인에게 <새로운 임대차계약을 체결하였고, 언제까지 보증금을 지급해야 하니까, 반드시 제때에 반환해 주어야 한다.>라는 취지로 말하는 것이 일반적이고, 임대인으로서도 거래의 실정상 임차인이 새로운 임대차계약에서 계약금을 몰취당하는 일이 발생할 수도 있다는 사정을 예측하기가 쉬우므로, 임차인이 몰취당한 계약금액에 대하여는 적어도 민법 제393조 제2항이 정한 [특별한 사정으로 인한 손해]에 해당하는 것으로 평가되어, 임대인이 위 금액을 배상하게 될 가능성이 크다고 생각됩니다(다만, 관련 판례는 찾지 못하였습니다).

 

민법 제393조 제2항이 정한 [특별한 사정으로 인한 손해]는 채무자가 이행기 이전에 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에만 배상이 가능하므로, 차후의 분쟁의 소지를 줄이는 의미에서, 암대보증금반환 채권자인 임차인은 보증금반환채무의 이행기 이전에 미리 임대인에게 새로운 임대차계약의 체결사실을 고지해 두는 것이 좋을 것입니다.

 

KASAN_[임대보증금 반환지연과 손해배상범위] 종전 임대인의 임대보증금 반환 지연 중 임차인이 새로운 임대차계약을

[질문 또는 상담신청 입력하기]

 

오승헌 변호사

전화: 02-593-3307, 팩스: 02-593-3391, 이메일: osghn@hanmail.net

서울 서초구 서초대로49 12 한승아스트라II 503 (서초동 1713-1) [: 06596]

 

 

작성일시 : 2018. 10. 20. 18:00
Trackback 0 : Comment 0

댓글을 달아 주세요


 

 

 

부동산을 사거나 임차하려고 할 때 공인중개사사무소에서 "물건을 붙잡아두는 의미로" 가계약금을 걸라고 권유하는 경우가 있는데, 이 경우 가계약금의 법률적 성격이 문제가 됩니다.

 

이런 경우에 매매 또는 임대차의 목적물은 특정되어 있고 그 거래금액도 정해져 있는 경우가 일반적이기 때문에, 매도인 또는 임대인이 가계약금을 받는 것에 동의하였다면, 특정 물건에 대하여 일정한 대금액이 정하여진 매매계약 또는 임대차계약이 체결된 것으로 보아야 할 것입니다. 계약의 본질적 사항 내지 중요 사항에 관한 의사의 합치가 있는 것이 되기 때문입니다(대금의 지급시기도 중요한 요소라고 할 수 있지만, 그것은 대략 언제쯤 지급한다는 정도로만 합의되어도 무방할 것입니다).

 

'가계약금'이 지급됨으로써 특정 내용의 매매계약 또는 임대차계약이 체결되었으므로, 계약의 쌍방당사자는 민법 제565조 제1항에 따라서 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지(매매의 경우 보통은 중도금을 지급할 때까지를 의미하게 됩니다) '가계약금'을 포기하거나 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있습니다.

 

다만, 민법 제565조 제1항은 임의규정이어서 이와 다른 내용으로 약정하는 것이 가능한바, 만약 공인중개사사무소에서 가계약금을 제안하면서 매도인 또는 임대인의 경우에는 가계약금만 반환하는 것만으로도 계약을 해제할 수 있다고 하였고, 매수인 또는 임차인이 이에 동의하였다면, 매도인 또는 임대인은 받았던 가계약금만 반환하고 계약을 해제할 수 있습니다. 물론 이 경우에는 위 '동의' 여부에 대한 입증이 문제가 될 것인데, 가끔 공인중개사사무소에서 가계약금을 제안할 때에 "가계약금을 지급하고 본계약을 체결하지 않으면, 가계약금은 돌려받지 못합니다."라고 안내하면서도 매도인 또는 임대인이 본계약을 체결하지 않는 경우에는 어떻게 되는 것인지에 관한 설명을 하지 않는 경우가 있으므로, 매수인 또는 임차인은 위와 같은 경우에 어떻게 되는 것인지에 관한 설명을 요구하거나 부동산중개업계에서의 가계약금에 대한 '관행'을 확인할 필요가 있겠습니다(위 관행에 대하여는 해당 부동산공인중개사에게 물어보는 것이 좋겠습니다).

 

KASAN_[부동산거래 가계약금의 성격] 부동산거래의 가계약금이 민법 제565조의 해약금 성격을 갖는지 여부.pdf

[질문 또는 상담신청 입력하기]

 

오승헌 변호사

전화: 02-593-3307, 팩스: 02-593-3391, 이메일: osghn@hanmail.net

서울 서초구 서초대로49 12 한승아스트라II 503 (서초동 1713-1) [: 06596]

작성일시 : 2018. 10. 20. 17:00
Trackback 0 : Comment 0

댓글을 달아 주세요