상가건물임대차보호법 제10조 제2항은 상가건물 임차인의 계약갱신요구권의 행사시간을 종전 5년에서 10년으로 변경하였습니다. , 임차인은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 그리고, 이번 상가건물임대차보호법은 2018. 10. 16.에 공포되어 그 날부터 효력이 발생하였고, 위 법 부칙 제2조에서는 계약갱신요구권 행사시간에 관한 규정이 위 법 시행일(2018. 10. 16.) 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용되는 것으로 규정하였습니다.

 

개정법의 규정에 따라서 법 시행일(2018. 10. 16.) 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차계약의 임차인은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 문제는 법 시행일 이전에 갱신된 임대차계약의 임차인에게도 10년의 행사기간이 보장될 것인지 여부인데, 이 문제는 법 시행일 이전에 갱신된 임대차계약의 전체 임대차기간이 5년 이상인지 아닌지에 따라서 결과가 달라집니다.

 

, 법 시행일 이전에 갱신된 임대차계약의 전체 임대차기간이 5년 미만이면, 개정되기 전의 규정에 따라서 해당 임차인은 전체 임대차기간이 5년이 될 때까지 계약갱신요구를 할 수 있어서 차후에 추가로 계약의 갱신을 요구할 수 있고, 이렇게 추가로 갱신되는 계약은 [개정법 시행일 이후에 갱신되는 임대차계약]에 해당하기 때문에 10년의 행사기간이 보장됩니다.

 

그렇지만, 법 시행일 이전에 갱신된 임대차계약의 전체 임대차기간이 5년 이상이면, 개정되기 전의 규정에 따른 계약갱신요구기간 5년을 다 채운 것이 되어서, 해당 임차인은 차후에 추가로 계약의 갱신을 요구할 수 없고, 따라서 이 경우에는 10년의 행사기간이 보장되지 않습니다.

 

예를 들어, 어느 임대차계약의 최초 기간이 2016. 2. 1.부터 2018. 1. 31.까지의 2년이라고 할 경우에, 2018. 1. 31.에 갱신계약을 체결하면서 계약기간을 그대로 2년으로 둔 경우에는 10년의 행사기간이 보장되고, 계약기간을 3년으로 변경한 경우에는 10년의 행사기간이 보장되지 않는 것입니다.

 

KASAN_[상가임대차쟁점] 개정법상 상가건물 임차인의 계약갱신요구권 행사기간의 구체적 예시.pdf

 

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오승헌 변호사

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작성일시 : 2018. 10. 21. 17:00
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