-- 다운계약서 특약위반으로 인한 계약해제 불가: 대법원 2015. 5. 28. 선고 2014236410 판결 --

 

1. 들어가며

 

본 계약서 이외에 다운계약서를 작성하는 경우가 있습니다. 다운계약서를 작성하는 것은 양도소득세 등 세금문제 회피를 위함이 가장 큰 이유일 것입니다.

 

그런데 이러한 다운계약서 작성을 특약으로 약정하였음에도 다운계약서를 작성해 주지 않는 경우 그 특약위반을 이유로 본 계약을 해제할 수 있는지 문제됩니다. 2015년 선고된 대법언 판결(대법원 2015. 5. 28. 선고 2014236410 판결)을 소개합니다.

 

2. 사실관계

 

. 2013. 7. 15. 1 5500만원을 매매대금으로 한 계약서 작성

 

. 매수인의 매매대금 감액요구로 1 5000만원으로 감액하는 특약을 작성

 

. 매도인도 매수인에게 매매대금을 7400만원으로 하는 다운계약서 작성과 등기를 요구하여 특약을 작성

 

. 매수인은 잔금 1 1000만원을 지급하며 소유권 이전등기를 요구하였으나 매도인은 다운계약서 작성을 안해주면 1 1500만원이 잔금이라고 주장하며 이에 응하지 않음

 

. 매수인은 매도인이 이행하지 않으므로 해제통지

 

3. 쟁점

 

다운계약서 작성특약이 본 매매계약에서 이행되어야 하는 중요한 채무라고 본다면 다운계약서를 작성해주지 않는 이상 매수인은 계약을 일방적으로 파기하고 손해배상을 해야 합니다. (계약금만 넣은 상태라면 해약금에 의한 해제는 가능)

 

반대로 다운계약서 작성이 매매계약의 주된 채무가 아니라고 본다면 이를 이유로 소유권 이전을 안해주는 매도인은 자신의 채무를 이행하지 않는 것으로 매수인은 해제를 할 수 있습니다.

 

4. 대법원 판결요지

 

. 원심 판결은 다운계약서를 작성하지 않으면 매도인이 이와 같은 계약을 하지 않을 것이고 양도소득세 감면을 위해 서로 이를 인정하고 계약을 한 것으로 판단하여 매수인은 계약을 해제할 수는 없다고 판단하였습니다.

 

. 그러나 대법원은 다운계약서 작성은 매매계약에서 주된 채무 아니라 부수적인 채무라고 판단하였고 매매대금지급과 소유권이전등기 의무가 주된 채무라고하며 소유권이전등기를 해주지 않은 매도인의 잘못을 인정하고 해제가 이루어 질 수 있다고 하였습니다.

 

5. 실무상 주의할 점

 

. 다운계약서 작성에 대하여 특약으로 들어가 있더라도 이것은 부수적일 뿐이며 다운계약서 작성을 안해준 것으로 등기이전을 안해주거나 해제를 할 수는 없습니다.

 

. 그러나 특약을 작성할 때 다운계약서 작성을 안해주는 경우 계약을 해제할 수 있다는 내용을 추가하였다면 계약은 해제할 수 있었을 것입니다. 다운계약서 작성을 안해주는 경우 손해배상을 예정하였더라도 금전적 배상이 가능하였을 것입니다.

 

. 뿐만 아니라 다운계약서를 작성해주는 조건으로 매매대금을 감액한다는 내용으로 특약을 작성하였다면 매도인은 매매대금 500만원을 더 받을 수 있었을 것입니다.

 

. 계약서 작성은 쉬운 말로 이견이 없도록 작성해야 하는 것이며 큰돈이 들어갈수록 전문가와 상의를 하시고 만약의 경우를 대비하여야 합니다.

 

첨부: 대법원 2015. 5. 28. 선고 2014236410 판결

대법원 2014다236410 판결.HWP

 

우종식 변호사 

작성일시 : 2016. 3. 15. 15:41
Trackback 0 : Comment 0

댓글을 달아 주세요