부동산을 사거나 임차하려고 할 때 공인중개사사무소에서 "물건을 붙잡아두는 의미로" 가계약금을 걸라고 권유하는 경우가 있는데, 이 경우 가계약금의 법률적 성격이 문제가 됩니다.

 

이런 경우에 매매 또는 임대차의 목적물은 특정되어 있고 그 거래금액도 정해져 있는 경우가 일반적이기 때문에, 매도인 또는 임대인이 가계약금을 받는 것에 동의하였다면, 특정 물건에 대하여 일정한 대금액이 정하여진 매매계약 또는 임대차계약이 체결된 것으로 보아야 할 것입니다. 계약의 본질적 사항 내지 중요 사항에 관한 의사의 합치가 있는 것이 되기 때문입니다(대금의 지급시기도 중요한 요소라고 할 수 있지만, 그것은 대략 언제쯤 지급한다는 정도로만 합의되어도 무방할 것입니다).

 

'가계약금'이 지급됨으로써 특정 내용의 매매계약 또는 임대차계약이 체결되었으므로, 계약의 쌍방당사자는 민법 제565조 제1항에 따라서 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지(매매의 경우 보통은 중도금을 지급할 때까지를 의미하게 됩니다) '가계약금'을 포기하거나 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있습니다.

 

다만, 민법 제565조 제1항은 임의규정이어서 이와 다른 내용으로 약정하는 것이 가능한바, 만약 공인중개사사무소에서 가계약금을 제안하면서 매도인 또는 임대인의 경우에는 가계약금만 반환하는 것만으로도 계약을 해제할 수 있다고 하였고, 매수인 또는 임차인이 이에 동의하였다면, 매도인 또는 임대인은 받았던 가계약금만 반환하고 계약을 해제할 수 있습니다. 물론 이 경우에는 위 '동의' 여부에 대한 입증이 문제가 될 것인데, 가끔 공인중개사사무소에서 가계약금을 제안할 때에 "가계약금을 지급하고 본계약을 체결하지 않으면, 가계약금은 돌려받지 못합니다."라고 안내하면서도 매도인 또는 임대인이 본계약을 체결하지 않는 경우에는 어떻게 되는 것인지에 관한 설명을 하지 않는 경우가 있으므로, 매수인 또는 임차인은 위와 같은 경우에 어떻게 되는 것인지에 관한 설명을 요구하거나 부동산중개업계에서의 가계약금에 대한 '관행'을 확인할 필요가 있겠습니다(위 관행에 대하여는 해당 부동산공인중개사에게 물어보는 것이 좋겠습니다).

 

KASAN_[부동산거래 가계약금의 성격] 부동산거래의 가계약금이 민법 제565조의 해약금 성격을 갖는지 여부.pdf

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오승헌 변호사

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작성일시 : 2018. 10. 20. 17:00
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