1. 부동산 매매예약 계약서 조항

 

계약서 중 매매예약 조항의 요지: 임차인(원고)은 임대기간 중에 임대인(피고)의 소유인 공원 전체를 매입할 수 있는 우선권을 가진다. 임대기간 중 전 2항의 조건으로 임차인 원고가 매입을 하고자 할 경우, 임대인 피고는 매각을 하여야 하며, 특별한 사유 없이 매각하지 않을 경우에는 전 1항에서의 배상금액의 2배에 해당하는 금액으로 배상하여야 한다.

 

2. 임차인의 매매예약 조항에 따른 매수의사 통지 + 매매계약 성립여부 쟁점 + 법원의 매매계약 체결 불인정 판결

임차인이 임대기간 중 매수의사통지를 임대인에게 내용증명으로 보냄 + 위 매매예약조항에 따라 매매계약이 채결된 것으로 볼 것인지 여부가 쟁점 + 대구고등법원 판결요지 위 매매예약조항은 일방예약이 아니라 쌍무예약이라는 이유로 매매계약 성립 불인정

 

3. 매매예약 관련 계약법리

계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 하고, 당사자가 의사의 합치가 이루어져야 한다고 표시한 사항에 대하여 합의가 이루어지지 아니한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 계약은 성립하지 아니한다(대법원 2001. 3. 23. 선고 200051650 판결 등 참조).

 

부동산 매매에 관한 가계약서 작성 당시 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면 그 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도 매매계약은 성립한다(대법원 2006.11.24. 선고 200539594 판결 참조).

 

매매의 예약은 당사자의 일방이 매매를 완결할 의사를 표시한 때에 매매의 효력 생기는 것이므로 적어도 일방예약이 성립하려면 그 예약에 터잡아 맺어질 본계약의 요소가 되는 매매목적물, 그 이전방법, 매매가액 및 지급방법 등의 내용이 확정되어 있거나 적어도 확정할 수 있어야 한다(대법원 2010. 8. 19. 선고 201028918 판결 등 참조).

 

4. 항소심 법원의 제23조 해석 일방예약 조항으로 볼 수 없음

이 사건 계약 제23조 제2항에 의하면, 원고가 매입을 하고자 할 경우, 피고는 매각을 하여야 하며, 특별한 사유 없이 매각하지 않을 경우에는 손해배상을 하여야 한다.

 

② 이 사건 계약 제23조 제2항에 의하면, 원고는 이 사건 공원을 매입할 수 있는 우선권을 가지고, 매매조건은 현금지불이며, 2016. 12. 31. 이전에 매입 시에는 매매금액을 200억 원(부가가치세 별도)으로 금액을 확정하고, 그 이후에 매입을 할 경우에는 그 당시의 시세를 고려하여 매매가격을 매년 10% 범위 내에서 인상할 수 있다.

 

매매대금은 2016. 12. 31. 이전에 매입할 때에는 200억 원(부가가치세 별도)이고 그 후에 매입할 경우에는 시세를 고려하여 매매가격을 매년 10% 범위 내에서 인상할 수 있는 점, 매매대금은 외상이 아니라 현금으로 지불하여야 하는데 2016. 12. 31. 이전이라는 것만으로는 구체적인 지급시기가 확정되지 않은 점, 2016. 12. 31.이 경과할 경우에는 매매대금을 200억 원(부가가치세 별도)보다 증액할 수 있는 점 등을 종합하면, 이 사건 계약 제23조 제2항 소정의 ‘2016. 12. 31. 이전에 매입의 의미는, 단지 ‘2016. 12. 31. 이전에 매입의 의사표시를 하는 것이 아니라 ‘2016. 12. 31. 이전 확정된 시기에 현금 200억 원을 지불하는 조건으로 매입하는 것을 의미한다고 봄이 타당하다.

 

위 계약서 제23조의 취지는, 원고가 매입의 의사표시를 하면 피고의 승낙 없이 매매계약이 체결된다는 것이 아니라, 원고가 피고에 대하여 이 사건 공원을 매입하되 2016. 12. 31. 이전 확정된 시기에 매매대금으로 현금 200억 원(부가가치세 별도)을 지급하겠다는 의사를 표시할 경우 피고는 이에 대하여 승낙할 의무가 있고, 피고의 승낙이 있으면 비로소 이 사건 공원을 200억 원(부가가치세 별도)에 매매하기로 하는 계약이 성립된다는 것이라고 봄이 타당하다.

 

5. 구체적 판단 매매조항에 따른 매매계약 성립 불인정

원고가 2016. 1. 14. 피고에게 보낸 내용증명에는 원고가 2016. 12. 31. 이전에 매매대금으로 현금 200억 원(부가가치세 별도)을 지급하겠다는 의사표시가 기재되어 있지 않고, 달리 피고가 2016. 12. 31. 이전에 현금 200억 원을 지급하는 조건으로 이 사건 공원을 매입할 의사를 표시하였다고 인정할 만한 증거가 없으므로, 원고는 이 사건 계약 제23조가 정한 매입의 의사표시를 한 것으로 볼 수 없고, 따라서 원고와 피고 사이에 이 사건 공원 매매계약이 성립되었다고 볼 수 없다.

 

첨부: 대구고등법원 2018. 6. 22. 선고 201724152 판결

 

 

KASAN_[계약분쟁] 부동산 매매 예약조항의 해석 일방예약 vs 쌍무예약 구별 대구고등법원 2018. 6. 2

대구고등법원 2018. 6. 22. 선고 2017나24152 판결 .pdf

 

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작성일시 : 2018. 7. 11. 10:26
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