1. 사실관계 및 쟁점  

 

임대사업자에 대한 파산선고 이후에 임대주택의 임차인대표자회의가 관할 구청장으로부터 직접 분양전환승인을 받은 후 임차인들이 임대사업자의 파산관재인 등과 사이에 분양전환에 관한 합의를 하면서, ‘승인된 분양전환가격에 이른바 추가분담금을 더한 금액을 매매대금으로 지급하되, ‘임대차보증금반환채권액등을 공제한 금액만을 파산재단의 보관금 계좌에 입금하기로 하는 등의 내용의 분양전환 합의를 체결한 사안

 

쟁점 : 채무자회생법 제415조 제1항에 따라 임대차보증금을 우선변제받을 권리를 가진 임차인들이 임대사업자의 파산선고 후 그 파산관재인과 임대주택에 관한 분양전환계약을 체결하면서, 그 임대차보증금채권액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우 그 공제약정이 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제422조 제1호에 반하여 무효인지 여부

 

2. 대법원 판결요지

 

임차인들이 채무자회생법 제415조 제1항에 따라 파산채권인 임대차보증금반환채권에 관하여 파산재단에 속하는 주택(대지 포함)의 환가대금에서 우선변제 받을 권리가 있다고 하더라도, 채무자회생법 제492조 제14호에서 정한 별제권 목적물의 환수절차 등에 따른 특별한 사정이 없는 한, 임차인들이 임대사업자에 대한 파산선고 후에 파산재단에 부담한 매매대금 지급채무에서 위 임대차보증금반환채권액을 공제하는 것까지 허용되는 것은 아니고, 그에 관한 합의 역시 효력이 없다고 판단함

 

3. 판결이유

 

채무자 회생 및 파산에 관한 법률(이하채무자회생법이라고 한다) 422조 제1호는파산채권자가 파산선고 후에 파산재단에 대하여 채무를 부담한 때를 상계금지사유로 규정하고 있다. 이는 파산채권자가 파산선고 후에 부담한 채무를 파산채권과 상계하도록 허용한다면 그 파산채권자에게 그 금액에 대하여 다른 파산채권자들보다 우선하여 변제하는 것을 용인하는 것이 되어 결과적으로 파산채권자 사이의 공평을 해치게 되므로, 이를 방지하기 위하여 상계를 금지하고 파산절차에 의하여 파산채권을 행사하도록 한 것에 그 목적이 있다.

 

따라서 이와 같은 법리는 특별한 사정이 없는 한 파산채권자가 파산선고 후에 부담한 채무에서 파산채권을 공제하는 경우에도 적용되며(대법원 2012. 11. 29. 선고 201130963 판결 참조), 파산채권자와 파산관재인이 그 공제에 관하여 합의하였다 하더라도 다른 사정이 없다면 마찬가지로 봄이 타당하다.

 

한편 주택임차인이 주택임대차보호법 제3(대항력 등) 1항의 규정에 의한 대항요건을 갖추고 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 후 임대인이 파산한 경우에, 주택임차인은 채무자회생법 제415조 제1항에 따라 파산채권인 임대차보증금 반환채권에 관하여 파산재단에 속하는 주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있으며, 그 우선변제권의 한도 내에서는 파산절차에 의하지 아니하고 위 주택에 대한 경매절차 등에서 만족을 받을 수 있다(대법원 2017. 1. 12. 선고 201432014 판결 참조).

 

그렇지만 앞에서 본 채무자회생법 제422조 제1호의 취지에 비추어 보면, 채무자회생법 제492조 제14호에서 정한 별제권 목적물의 환수절차 등에 따른 특별한 사정이 없는 한, 위 임대차보증금반환채권을 가지고 주택임차인이 임대인에 대한 파산선고 후에 파산재단에 부담한 채무에 대하여 상계하거나 그 채무에서 공제하는 것까지 허용되지는 아니하며, 그에 관한 합의 역시 효력이 없다고 봄이 타당하다.”

 

첨부: 대법원 2017. 11. 9. 선고 2016223456 판결 대법원 2016다223456 판결.pdf

 

KASAN_임대주택사업자 파산 파산관재인이 임차인과 임대주택에 관한 분양전환계약 체결 분양대금에서 임대차보증

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작성일시 : 2017. 11. 14. 14:00
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