입증책임__글163건

  1. 2018.12.03 [직무발명보상] 실시보상 규정 없는 상황, 해외특허등록 관련 직무발명 보상청구권의 소멸시효 기산일 판단 – 국내특허 발명승계 및 보상일 기준, 해외특허 관련 별도 기준 없음: 일본 동경..
  2. 2018.11.20 [불법전매쟁점] 분양권 불법전매 매도인에 대한 형사처벌 조항 - 전매제한 기간 시작 전라는 이유로 매도인 무죄 판결 + 전매기간 관련 주택법 시행령 별표 3 개정 및 2018. 8. 7. 시행 + 개정법 적..
  3. 2018.11.20 [불법전매쟁점] 법령상 금지조항(강행법규)을 효력규정 아닌 단속규정으로 보더라도 양 당사자가 통정하여 강행법규를 위반한 계약 – 사회질서를 위반한 법률행위로서 무효: 대법원 1993. 7. 2..
  4. 2018.11.20 [불법전매쟁점] 청약통장 매매, 알선, 위장전입, 분양권 전매, 알선 등 행위 전문브로커 적발 시 형사처벌 사례: 광주지방법원 2017. 8. 30. 선고 2017고단1306 판결
  5. 2018.11.20 [불법전매쟁점] 분양권 전매제한위반 불법전매 사안에서 소유권보존등기 이후 단계 매도인의 등기이전의무 및 추가비용 부담여부: 대법원 2006. 11. 23. 선고 2006다44401 판결
  6. 2018.11.19 [불법전매쟁점] 전매제한위반 불법전매 계약의 무효 하급심 판결: 대전지방법원 2018. 5. 9. 2017가합104228 판결
  7. 2018.11.19 [불법전매쟁점] 전매제한 위반 불법전매 사안에서 최초 매도인이 분양자격 상실한 경우 – 분양권 전매계약의 해제 가능: 대법원 2011. 5. 26. 선고 2010다102991 판결
  8. 2018.11.19 [불법전매쟁점] 전매제한위반 불법전매 사안에서 매매계약의 효력 인정: 대법원 2011. 5. 26. 선고 2010다102991 판결
  9. 2018.11.19 [부동산계약쟁점] 다운계약서 특약위반으로 인한 계약해제 불가: 대법원 2015. 5. 28. 선고 2014다236410 판결
  10. 2018.11.19 [부동산계약쟁점] 다운계약서 또는 업계약서 허위신고 적발 시 계약 당사자와 공인중계사의 책임 범위 판단: 수원지방법원 2018. 2. 23. 선고 2016가단541402 판결
  11. 2018.11.19 [부동산계약쟁점] 다운(down) 계약서 또는 업(up) 계약서 허위신고 적발 시 계약당사자와 중계인의 책임 관련
  12. 2018.11.19 [불법전매쟁점] 다운계약서 및 매수인의 양도세 부담 약정 - 무효 판결 + 미등기전매 후 매수인 양도세 부담의무 – 불인정 판단: 부산고등법원 2014. 5. 15. 선고 (창원)2011나2756 판결
  13. 2018.11.19 [불법전매쟁점] 전매제한위반 불법전매 매수인 형사처벌 여부: 대법원 2010. 5. 13. 선고 2009도10477 판결
  14. 2018.11.19 [전매제한쟁점] 분양권 전매제한위반 불법전매 관련 법적 쟁점 및 실무적 포인트 몇 가지
  15. 2018.11.19 [불법전매쟁점] 분양권 전매제한위반의 불법전매 관련 법령상 원칙적 내용 및 현실적 실무적 사항 몇 가지
  16. 2018.11.19 [불법전매쟁점] 주택법상 형사처벌 대상인 전매금지대상 분양권거래 계약의 효력 - 형사처벌과 달리 사법상 효력을 인정하는 판례 BUT 최근 무효로 본 하급심 판결 소개
  17. 2018.11.19 [불법전매분쟁] 분양권 전매금지 규정, 청약통장 거래금지 규정, 위장전입 금지규정과 위반행위에 대한 형사처벌 규정 정리
  18. 2018.11.13 [상가임대차쟁점] 수기 아닌 인쇄본 상가분양 계약서 but 모든 계약서에 부동문자로 포함된 독점권 특약 아님 + 상가점포별 분양계약서 내용 다름: 특정점포의 업종독점권 불인정 사례 - 수원..
  19. 2018.11.13 [상가임대차쟁점] 상가점포 업종제한 및 업종 독점권 보호요건 + 업종제한 위반 점포에 대한 영업금지청구권 + 민사소송절차 등 실무적 포인트
  20. 2018.11.13 [상가임대차쟁점] 상임법상 임차인의 권리금에 관한 권한과 원상회복의무의 관계 + 차임증액 비율의 제한이 1년 단위로 적용되는지 여부
  21. 2018.11.13 [상가임대차쟁점] 상가 임대인의 권리금회수 방해행위 + 임차인에 대한 권리금상당 손해배상책임 인정: 대구지방법원 2016. 9. 1. 선고 2016가합114 판결
  22. 2018.11.13 [상가임대차쟁점] 임대차기간 5년을 초과한 임차인의 권리금 회수기회 인정: 대구지방법원 2017. 10. 26. 선고 2016나1770 판결
  23. 2018.11.13 [상가임대차쟁점] 권리금분쟁 - 임대인이 신규임차인과 계약체결을 거절할 수 있는 정당한 사유 관련 실무적 포인트 몇 가지
  24. 2018.11.13 [상가권리금쟁점] 임대인의 임차인에 대한 권리금회수방해 금지기간 – 구법 임대차종료 직전 3개월 한정: 대구고등법원 2017. 11. 15. 선고 2017나21917 판결
  25. 2018.11.13 [상가임대차쟁점] 상가 임대차인의 권리금 회수기회 보호 관련 실무적 포인트
  26. 2018.11.13 [상가임대차쟁점] 상가건물 임대차 보호법상 임차인의 대항력 취득 및 우선변제권 행사요건
  27. 2018.11.13 [상가임대차쟁점] 상임법 적용범위 환산보증금을 초과하는 상가건물 임대차 경우 - 계약갱신 요구와 묵시적 갱신 여부
  28. 2018.11.13 [상가임대차쟁점] 상가건물 임대차보호법 (상임법) 및 시행령 주요 조항 정리
  29. 2018.11.05 [직무발명쟁점] 발명진흥법 제15조 제2항 - 사용자의 직무발명 보상규정 작성 및 공지 의무 조항 + 사용자의 의무 위반 시 법적 효과: 서울중앙지방법원 2018. 9. 7. 선고 2018가합525915 판결
  30. 2018.11.05 [직무발명쟁점] 발명진흥법상 직무발명 관련 규정에서 “~ 하여야 한다” 의무부과 표현 포함 조항 및 실무적 의미 검토

 

 

1. 동물의약품 Cerenia (성분명 Maropitant citrate0 신약발명

 

 

2. 실시보상 규정이 없는 상황에서 직무발명 등록보상과 소멸시효 기산점

 

회사 직무발명 보상규정: 출원보상 - 1만엔, 등록보상 - 2만엔, 실시보상 규정 없음

(1)   1997. 5. 2. 일본 국내 특허등록

(2)   일본법원 판결 : 특허등록일 다음날인 2007. 5. 3.부터 10년의 소멸시효 기산됨

(3)   회사 2006년 구미지역 제품 발매, 2011년 일본 내 제품 발매

(4)   사규에 직무발명의 실적보상 규정 없지만 회사에서 20075월 직무발명자에게 200만엔 포상 결정, 2007년 연말 위 포상금 중 5천엔 지급 사실 입

(5)   일본법원 판결 : 200만엔 포상금 지급 사실 소멸시료 중단사유로 판단함 + 따라서 포상금 지급 사실 입증된 2007년 연말 그 이후 2008. 1. 1.부터 소멸시효 기산, 늦어도 2017. 12. 31. 소멸시효 완성

 

3. 해외등록특허와 직무발명보상청구권의 소멸시효 기산점

 

일본 판결요지

(1)   해외특허를 받을 권리의 양도와 직무발명 보상청구권의 준거법 국내법 (일본법)

(2)   소멸시효 관련 적용법도 국내법 (일본법)

(3)   해외특허에 대한 직무발명 보상청구권 소멸시효 기산일도 국내특허와 동일하게 국내법에 따라 판단

(4)   결론: 해외특허 관련 직무발명보상청구권의 소멸시효 기산일도 국내특허 직무발명의 승계일 원칙, 출원보상, 등록보상, 다른 명목의 보상 있는 경우 그 보상 중 가장 늦은 날 다음날로부터 기산

 

4. 실시보상, 실적보상 규정 없는 경우 - 해외특허 등록보상 등 최후의 보상일로부터 직무발명보상청구권의 소멸시효 기산

 

첨부: 일본 동경지재 2018. 9. 14. 선고 평성20() 17070호 판결

일본동경지재 2018. 9. 14. 선고 평성29년(와)제17070호 판결.pdf

KASAN_[직무발명보상] 실시보상 규정 없는 상황, 해외특허등록 관련 직무발명 보상청구권의 소멸시효 기산일 판단

 

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작성일시 : 2018.12.03 17:30
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다산신도시 아파트의 분양권 불법전매사건에서 1년 전매제한기간에도 분양 즉시 수분양권을 프리미엄을 받고 매도한 사안입니다. 1심에서 불법전매의 매도인이지만 "전매제한기간이 개시되기 전에 입주자 지위를 매도했기 때문에 처벌하기 어렵다고 판단, 무죄"라고 판결하였습니다.

 

주택법상 벌칙조항에서 "분양권 전매제한 기간중의 전매한 매도인을 처벌하도록 규정하는데, 위 사안에서는 당첨 즉시 분양권을 매도한 결과 "분양권 전매제한 기간이 개시되기도 전에 매도행위가 있었습니다. 법령상 허점이 밝혀진 것으로 "분양권 전매제한 제도를 현실에 맞게 재정비해야 할 필요가 있다"는 인식하에 전매제한 기간을 규정한 주택법 시행령 별표 3을 개정하였고, 새로운 규정이 2018. 8. 7.부터 시행 중입니다.

 

주택법 시행령 [별표 3] <개정 2018. 8. 7.> 전매행위 제한기간(73조제1항 관련) . 전매행위 제한기간은 해당 주택의 입주자로 선정된 날부터 기산한다.

 

다만, 위 개정규정의 공포일인 2018. 8. 7. 이전 입주자모집공고를 한 경우에는 종전 규정이 적용됩니다.

 

주택법 시행령 부칙 <29084, 2018. 8. 7> 1(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다. 2(주택의 전매행위 제한기간에 관한 경과조치) 이 영 시행 전에 입주자모집승인을 신청(법 제2조제10호가목 및 나목에 해당하는 사업주체의 경우에는 입주자모집공고를 말한다)한 경우에는 별표 3 1호가목의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.]

 

실무상 중요한 포인트는, 전매제한 기간에 관한 종전의 시행령이 적용되는 기간 중에 벌어진 불법전매 사안에서는, 전매제한기간이 당첨일부터 기산되는 것이 아니라 분양계약 가능일 첫날부터 기산됩니다.

 

따라서, 2018. 8. 7. 이전에 한 불법전매 또는 2018. 8. 7. 이전에 입주자모집공고를 한 사안에서는 분양권 당첨일부터 최초 계약가능일 사이 분양권을 전매한 매도인은 형사처벌 대상에서 벗어날 수 있습니다.

 

주택법 제101(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다. 

2. 64조제1항을 위반하여 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 전매하거나 이의 전매를 알선한 자

 

주택법 제64(주택의 전매행위 제한 등)사업주체가 건설·공급하는 주택 또는 주택의 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리·자격·지위 등을 말한다. 이하 같다)로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전에는 그 주택 또는 지위를 전매(매매·증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다. 이하 같다)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다. 이 경우 전매제한기간은 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 지역별로 달리 정할 수 있다.

1. 투기과열지구에서 건설·공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위

2. 조정대상지역에서 건설·공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위. 다만, 63조의21항제2호에 해당하는 조정대상지역 중 주택의 수급 상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역에서 건설·공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위는 제외한다.

3. 분양가상한제 적용주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위. 다만, 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권(이하 이 조에서 "수도권"이라 한다) 외의 지역 중 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역으로서 투기과열지구가 지정되지 아니하거나 제63조에 따라 지정 해제된 지역 중 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 분양가상한제 적용주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위는 제외한다.

4. 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택 또는 그 주택의 입주자로 선정된 지위. 다만, 57조제2항 각 호의 주택 또는 그 주택의 입주자로 선정된 지위 및 수도권 외의 지역 중 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역으로서 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위는 제외한다.

 

KASAN_[불법전매쟁점] 분양권 불법전매 매도인에 대한 형사처벌 조항 - 전매제한 기간 시작 전라는 이유로 매도인

 

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작성일시 : 2018.11.20 11:00
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사안의 개요

(1)   피고 직장주택조합 vs 원고 직원 조합원 - 조합에서 조합원 제명 결정 이유 무주택자에 해당하지 않음. 조합원 자격 없음

(2)    그러나 피고 주택조합은 원고 조합원을 제명하면서도 그 제명의 효력과는 관계없이 원고에게 조합아파트를 임의로 분양하는 계약함

(3)   조합과 직원 - 구 주택건설촉진법 제3조 제9호 및 "규칙" 4조 제1항 등 강행법규인 금지조항을 위반한 것

(4)   쟁점: 구 주택건설촉진법(현재의 주택법)상 금지조항(강행법규)을 위반한 계약이 무효인지 여부

 

항소심 판결

위 임의분양의 약정은 그 절차와 방법이 20세대 이상의 공동주택을 공급하는 경우에는 입주자를 공개모집에 의하되 추첨의 방법에 의하여 선정하여야 한다는 구 주택건설촉진법 "규칙" 7조 내지 제12조의 규정을 위반하여 이루어진 것일 뿐만 아니라, 직장조합의 조합원이 되기 위한 요건으로서 무주택세대주일 것을 규정하고 있는 구 주택건설촉진법 제3조 제9호 및 "규칙" 4조 제1항 등의 강행규정에 위배되는 것. 위 강행법규는 효력규정으로 그것을 위반한 약정은 무효라고 판결함

 

대법원 판결요지

(1)   구 주택건설촉진법 "" 3조 제9호나 "규칙" 4조 제1항 등이 당사자의 의사에 의하여 그 규정의 적용을 배제할 수 없는 강행법규라고 하더라도, 그 규정을 위반한 거래행위라고 하여 반드시 무효라고 볼 수는 없는 것

(2)   "규칙" 6조 제7항 및 제17조 제3항과 "" 47조 제1항의 규정에 위반한 자의 처리에 대하여 규정한 "" 47조 제2항 등 관계법령의 규정내용에 비추어보면, 위 규정들은 효력규정이 아닌 단속규정으로 보아야 할 것임

 

(3)   그러나 관계법령의 규정내용에 비추어 볼 때, 당사자가 통정하여 위와 같은 단속규정을 위반하는 법률행위를 한 경우에는 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위로 보아야 할 것인바,

(4)   원고(직원, 제명된 조합원)가 주장하는 위 임의분양의 약정은 원고와 피고 주택조합이 통정하여 위와 같은 규정들을 위반하기로 한 반사회질서의 법률행위로서 결국 무효로 하여야 할 것임.

 

KASAN_[불법전매쟁점] 법령상 금지조항(강행법규)을 효력규정 아닌 단속규정으로 보더라도 양 당사자가 통정하여 강

 

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작성일시 : 2018.11.20 10:00
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주택법위반, 주민등록법위반 혐의로 전과 있는 주범에게 징역 16월 실형 선고 + 전과 없는 경우 각 징역 1, 징역 8월 및 집행유예 2년 선고

 

 

 

 

 

첨부: 광주지방법원 2017. 8. 30. 선고 2017고단1306 판결

광주지방법원 2017. 8. 30. 선고 2017고단1306 판결 .pdf

KASAN_[불법전매쟁점] 청약통장 매매, 알선, 위장전입, 분양권 전매, 알선 등 행위 전문브로커 적발 시 형사처

 

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작성일시 : 2018.11.20 09:00
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수분양권을 매매목적물로 하는 매매계약의 주목적은 매수인으로 하여금 수분양권에 기한 목적물의 소유권을 취득하게 하는 데 있으므로, 매도인은 매수인으로 하여금 그 수분양권에 근거한 목적물의 소유권을 취득할 수 있도록 하여 줄 의무가 있는바, 이때 분양자측에서 수분양권자 명의변경을 허용하여 매수인 앞으로 수분양권자 명의변경을 함으로써 매매계약의 목적을 달성할 수 있는 경우에 매도인으로서는 수분양권자의 명의변경 절차를 이행하면 그 의무를 다한 것이 되고, 나아가 그 수분양권에 근거하여 목적물에 관한 소유권을 취득한 다음 매수인 앞으로 소유권이전등기를 마쳐 줄 의무까지는 없으나,

 

매수인 앞으로 수분양권자 명의변경이 이루어지지 않고 있는 사이에 매도인이 스스로 분양권을 행사하여 목적물에 관한 소유권을 취득한 경우에는 매수인 앞으로 목적물에 관한 소유권이전등기를 넘겨주는 방법 외에는 매매 목적을 달성하는 방법이 없으므로, 그 분양대금의 청산관계가 남아 있음은 별론으로 하고 매수인에게 목적물에 관한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다.

 

분양권매매계약에서 수분양자 명의변경이 불가능한 사정이 있는 경우, 매도인이 매수인에게 수분양자 명의변경에 필요한 서류를 교부하였다 하더라도 매수인은 자신 앞으로의 명의변경이 가능할 때까지 잔금지급의 이행을 거절할 수 있으므로, 매도인은 매수인의 잔금지급채무의 이행지체를 이유로 분양권매매계약을 해제할 수 없다고 한 사례.

 

일반적으로 분양권매매계약에 있어서 매도인은 매수인에게 수분양자 명의변경에 필요한 모든 서류를 구비하여 제공하면 그 이행의 제공을 하였다고 볼 것이지만, 수분양자 명의변경이 불가능한 특별한 사정이 있는 경우에는 위와 같은 서류의 제공만으로 매수인에 대하여 매매계약해제를 위하여 필요한 이행의 제공을 다하였다고 볼 수 없다고 할 것이다.

 

매도인 피고가 이 사건 아파트의 소유권을 취득하여 원고에게 이전등기하기 위하여 취득세와 등록세, 잔대금 납부를 위해 금융기관으로부터 대출받은 금원에 대한 이자 상당액(이하추가비용이라 한다)을 부담하게 되었다고 하더라도, 이는 피고가 자신의 소유권이전등기의무를 이행하는 데 소요되는 비용일 뿐이므로, 원고와 피고 사이에 추가비용을 원고가 부담하기로 한다는 등의 특약이 없었던 이상 피고는 추가비용 상당액을 매수인 원고에게 청구할 수 없다고 할 것이다.

 

KASAN_[불법전매쟁점] 분양권 전매제한위반 불법전매 사안에서 소유권보존등기 이후 단계 매도인의 등기이전의무 및

 

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작성일시 : 2018.11.20 08:00
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종래 대법원 판결을 전제하면서도 대법원 판결과 달리 주택법상 전매제한규정이 단순한 단속규정이 아닌 효력규정에 해당하고 가사 전매제한규정을 단속규정에 해당한다고 보더라도 당사자가 통정하여 단속규정을 위반하는 법률행위를 한 경우에는 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위가 될 수 있기 때문에(대법원 1993. 7. 27. 선고 932926판결) 주택법상 전매제한규정을 위반한 전매계약은 민법 103조의 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하는 법률행위로서 무효라고 판결한 하급심 판결문을 참고로 그대로 인용합니다. 상급법원에서 최근 사회적 분위기를 감안하면 기존의 판례를 변경할 여지는 있는지, 아니면 기존 판결의 입장을 그대로 유지할지 등등 그 귀추가 주목됩니다.

 

 

 

첨부: 대전지방법원 2018. 5. 9. 2017가합104228 판결

대전지방법원 2018. 5. 9. 선고 2017가합104228 판결 .pdf

KASAN_[불법전매쟁점] 전매제한위반 불법전매 계약의 무효 하급심 판결 대전지방법원 2018. 5. 9. 2017

 

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작성일시 : 2018.11.19 18:00
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뉴타운 도시개발사업을 시행하는 에스에이치(SH)공사를 상대로 이주대책신청을 한 갑이 이주대책자 확인·결정 전 수분양권을 을에게 매도하였고, 을이 수분양권을 다시 병에게 매도한 사안에서, 을이 병에게 수분양권을 전전 양도할 당시 최초 양도인인 갑이 구 주택법(2009. 2. 3. 법률 제9405호로 개정되기 전의 것) 39조 제1항과 위 공사가 규정한 이주대책자 선정요건을 위반하였기 때문에 위 공사의 조치 여하에 따라 장차 수분양권을 취득하지 못할 수 있는 상태에 있었고, 이는 매매계약 이행을 후발적으로 불가능하게 할 수 있는 하자가 있는 경우에 해당하는데, 이와 같이 매매 당시 이미 하자가 존재함에도 을이 이러한 사실을 병에게 고지하지 아니한 채 장래 발생할 수분양권을 병이 아무런 이상 없이 인수할 수 있도록 하는 것을 특약사항으로 하여 매매계약을 체결한 점, 그 후 약정과 달리 당초 존재하던 하자가 현실화되어 갑이 이주대책자 선정에서 배제됨으로써 수분양권이 발생하지 아니한 것으로 확정된 결과 병은 수분양권을 인수할 수 없게 된 점 등을 종합하면, 을에게는 매매계약 이행이 후발적 불능으로 귀착된 데 대한 귀책사유가 있으므로, 병은 을을 상대로 약정에 따른 채무를 불이행하였음을 이유로 매매계약을 해제할 수 있다고 한 사례.

 

에스에이치공사는 이주대책의 심사결과가 확정되기도 전에 이미 주택을 공급받을 지위(수분양권)을 전매한 경우에는 주택법 제39조 제1항 제4호 및 주택법 시행령 제43조 제1항 제2호에 의하여 분양아파트 공급대상자가 아니라는 의미의 부적격 결정을 하고, 이주대책의 심사결과가 확정되어 적격으로 통보된 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제78조상의 이주대책대상자로서 이주대책용 분양아파트에 입주할 수 있는 권리가 주어진 후 에스에이치공사와 분양계약을 체결한 경우에는 본인이 1회에 한하여 수분양권을 전매할 수 있게 하는 업무처리방침을 정하고 있었다.

 

그런데 소외 1은 에스에이치공사로부터 이주대책자로 확인·결정되기 전인 2006. 5. 12. 계약당사자 명의를 소외 1과 피고로 하여 이 사건 수분양권을 24,000만 원에 매도하는 계약을 체결하였다. 그 매매계약서의 특약사항에는은평뉴타운 3-2 지구 입주권 52평형 또는 대토 100평에 대한 매매임. 매도자는 차후 조건 없이 등기이전한다.”고 기재되어 있다.

 

원고는 2006. 6. 3. 소외 2가 운영하던 뉴타운 부동산중개사무실에서 계약당사자 명의를 피고로 하여 이 사건 수분양권을 3억 원에 매수하기로 하는 매매계약(이하이 사건 매매계약이라 한다)을 체결하였다. 이 사건 매매계약서의 특약사항란에는매도인 피고는 이 물건 원주민 입주권을 매수인 원고에게 잔금시까지 이상 없이 입주권을 인수시키는 조건이라고 기재되어 있다.

 

에스에이치공사가 소외 1을 이주대책자로 선정하고 원고 앞으로 수분양권자 명의변경을 허용함으로써 이 사건 매매계약의 목적을 달성할 수 있는 경우에는, 피고로서는 원고에게 수분양권자 명의변경에 필요한 서류를 원고에게 교부함으로써 그 이행의무를 다한 것으로 볼 수 있지만, 소외 1이 수분양권 취득 요건을 갖추지 못하여 수분양권이 발생하지 않거나 수분양자 명의변경이 불가능하다는 등의 특별한 사정이 있는 경우에는 피고가 원고에게 위와 같은 명의변경 서류를 제공하였다는 사정만으로 원고에 대하여 이 사건 매매계약상 필요한 의무의 이행을 다하였다고 볼 수 없다(대법원 1996. 2. 13. 선고 9536671 판결, 대법원 2006. 11. 23. 선고 200644401 판결 등 참조).

 

그런데 피고가 원고에게 이 사건 수분양권을 전전 양도할 당시, 최초 양도인인 소외 1은 구 주택법 제39조 제1항과 에스에이치공사가 규정한 이주대책자 선정요건을 위반하였기 때문에 에스에이치공사의 조치 여하에 따라 장차 수분양권을 취득하지 못할 수 있는 상태에 있었고, 이는 이 사건 매매계약의 이행을 후발적으로 불가능하게 할 수 있는 원시적 하자가 있는 경우에 해당한다.

 

이와 같이 이 사건 매매 당시 이미 원시적 하자가 존재함에도 불구하고 피고가 이러한 사실을 원고에게 고지하지 아니한 채 이 사건 매매계약을 체결한 점, 그럼에도 불구하고 장래 발생할 수분양권을 원고가 아무런 이상 없이 인수할 수 있도록 하는 것을 특약사항으로 하여 이 사건 매매계약을 체결한 점, 그 후 위 약정과 달리 당초 존재하던 원시적 하자가 현실화되어 소외 1이 이주대책자 선정에서 배제됨으로써 이 사건 수분양권은 발생하지 아니한 것으로 확정되었고 그 결과 원고는 이 사건 수분양권을 인수할 수 없게 된 점 등을 종합하면, 피고에게는 이 사건 매매계약의 이행이 후발적 불능으로 귀착된 데 대한 귀책사유가 있다. 따라서 원고는 피고를 상대로 약정에 따른 채무를 불이행하였음을 이유로 이 사건 매매계약을 해제할 수 있다.

 

KASAN_[불법전매쟁점] 전매제한 위반 불법전매 사안에서 최초 매도인이 분양자격 상실한 경우 – 분양권 전매계약의

 

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작성일시 : 2018.11.19 17:00
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구 주택법 (2009. 2. 3. 법률 제9405호로 개정되기 전의 것, 이하구 주택법이라 한다) 39조 제1항은누구든지 이 법에 의하여 건설·공급되는 주택을 공급받거나 공급받게 하기 위하여 다음 각 호의 1에 해당하는 증서 또는 지위를 양도 또는 양수(매매·증여 그 밖에 권리변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속·저당의 경우를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)하거나 이를 알선하여서는 아니 되며, 누구든지 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 이 법에 의하여 건설·공급되는 증서나 지위 또는 주택을 공급받거나 공급받게 하여서는 아니 된다.”고 규정하고 있다. 한편 같은 법 제39조 제2항은국토해양부장관 또는 사업주체는 제1항의 규정에 위반하여 증서 또는 지위를 양도하거나 양수한 자 또는 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 증서나 지위 또는 주택을 공급받은 자에 대하여는 그 주택공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소할 수 있다.”고 규정하고, 같은 조 제3항은사업주체는 제1항의 규정을 위반한 자에 대하여 대통령령이 정하는 바에 의하여 산정한 주택가격에 해당하는 금액을 지급한 때에는 그 지급한 날에 사업주체가 당해 주택을 취득한 것으로 본다.”고 규정하고 있다.

 

한편, 구 주택법(2009. 2. 3. 법률 제9405호로 개정되기 전의 것, 이하구 주택법이라 한다)이 같은 법 제39조 제1항의 전매금지규정을 위반한 행위에 관하여 같은 조 제2항에서 위반행위자에 대하여 주택공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소할 수 있다는 규정을 두고, 같은 조 제3항에서 소정의 주택가격에 해당하는 금액을 지급한 때에는 지급한 날에 사업주체가 당해 주택을 취득한 것으로 본다고 규정한 점에 비추어 보면, 구 주택법은 같은 법 제39조 제1항을 위반한 행위를 효력규정 위반으로 보아 당연 무효로 보는 입장을 취하지 아니하고, 대신 사업주체의 사후적인 조치 여하에 따라 주택공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소하는 등으로 위반행위의 효력 유무를 좌우할 수 있도록 하는 입장을 취하고 있다고 해석된다. 따라서 구 주택법 제39조 제1항의 금지규정은 단순한 단속규정에 불과할 뿐 효력규정이라고 할 수는 없어 당사자가 이에 위반한 약정을 하였다고 하더라도 약정이 당연히 무효가 되는 것은 아니다.

 

KASAN_[불법전매쟁점] 전매제한위반 불법전매 사안에서 매매계약의 효력 인정 대법원 2011. 5. 26. 선고

 

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작성일시 : 2018.11.19 16:00
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1. 사안의 개요 및 쟁점

 

다운계약서는 허위계약서로 그 자체가 불법행위에 해당합니다. 불법행위 책임 여부는 별론으로 하고, 계약 당사자가 자의로 신고용 다운계약서를 작성해 준다는 특약을 하였음에도 막상 그 시기에 가서 특약에 따른 다운계약서를 작성해 주지 않는 경우 계약법에 따라 특약 위반을 이유로 본 계약을 해제할 수 있는지 여부를 판단한 사례입니다.

 

쟁점: 다운계약서 작성 특약이 본 매매계약에서 이행되어야 하는 중요한 채무라고 본다면 다운계약서를 작성해주지 않는 이상 매수인은 계약을 일방적으로 파기하고 손해배상을 해야 합니다. (계약금만 넣은 상태라면 해약금에 의한 해제는 가능) 반대로 다운계약서 작성이 매매계약의 주된 채무가 아니라고 본다면 이를 이유로 소유권 이전을 안해주는 매도인은 자신의 채무를 이행하지 않는 것으로 매수인은 해제를 할 수 있습니다.

 

2. 대법원 판결요지

 

원심 판결은 다운계약서를 작성하지 않으면 매도인이 이와 같은 계약을 하지 않을 것이고 양도소득세 감면을 위해 서로 이를 인정하고 계약을 한 것으로 판단하여 매수인은 계약을 해제할 수는 없다고 판단하였습니다.

 

그러나 대법원은 다운계약서 작성은 매매계약에서 주된 채무 아니라 부수적인 채무라고 판단하였고 매매대금지급과 소유권이전등기 의무가 주된 채무라고 하며 소유권이전등기를 해주지 않은 매도인의 잘못을 인정하고 해제가 이루어 질 수 있다고 판결하였습니다.

 

KASAN_[부동산계약쟁점] 다운계약서 특약위반으로 인한 계약해제 불가 대법원 2015. 5. 28. 선고 2014

 

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작성일시 : 2018.11.19 15:30
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토지매매 업계약서 허위신고 적발 사안: 수원지방법원 2018. 2. 23. 선고 2016가단541402 판결 - 매도인의 업계약서 작성 적발 + 과태료 부과 + 양도소득세 감면 배제 후 양도소득세를 납부하게 되자 공인중개사에 대하여 손해배상을 청구한 사안에서, 법원은 과태료는 불법행위자 개인에게 부과하는 것이므로 중개행위와 인과관계를 부정하여 책임을 인정하지 아니하고, 양도소득세에 대하여는 중개인에게 60%의 책임을 인정함.

 

부동산 매매계약 또는 임대차계약을 하면서 다운계약서, 업계약서를 작성하면 사실과 다른 허위 계약서이고, 이와 같은 허위계약서를 관공서에 제출하는 경우 법령에서 금지하는 불법행위를 범하는 것입니다.

 

매도인 또는 임대인은 다운계약서로 종합소득세, 부가가치세, 종합소득세를 적게 내게, 그것을 근거로 산정된 건강보험료, 국민연금 등에서도 이익을 봅니다. 불법행위입니다.

 

업계약서를 작성하는 가장 큰 이유는 추후 매수인이 매매 시 양도차익을 줄여 양도소득세를 탈세할 수 있다는 이득이 있습니다. 또한, 매수인이 업계약서를 이용하여 대출을 높게 받는 목적도 있습니다. 예를 들어 매매가 1억인경우 대출이 약 70% 7000만원 대출이 가능하지만, 업계약서를 작성한 후 12천만원에 계약서 작성 시 8400만원 등 더 많은 대출을 받을 수 있습니다.

 

반면, 매도인은 1가구 1주택자로서 2년이상 보유하여 양도소득세 비과세 혜택을 보는 경우 등 어차피 양도차익과는 상관없는 경우 업계약서를 작성해 달라는 매수인 요구를 들어주는 것입니다. 다운계약서와 마찬가지로 업계약서도 불법입니다.

 

(1) 매도인 또는 임대인의 책임

 

적발되면 당연히 이러한 이익을 납부해야 하고, 국세기본법 제47조의3 2 1호에 의해 부가가치세 및 종합소득세에 대한 40%의 과소신고가산세 및 동법 제47조의4 납부불성실가산세도 납부해야 합니다.

 

또한 다운계약서의 작성으로 조세범 처벌법 제3조 제6 2호의 세금포탈 행위에 해당할 수 있고, 관계기관의 고발이 있으면 제3조 제1항에 의해 형사처벌을 받을 수 있습니다.

 

(2) 매수인 또는 임차인의 책임

 

매수인 또는 임차인은 다운계약서의 작성으로 인해 비용이 줄어드는 결과가 생깁니다. 반면, 주택 또는 상가임대차보호법의 대상이 아닌 계약이 다운계약서에 따라 그 대상 범위에 포함되는 경우, 임차인은 동법에 의한 보호를 받게 됩니다. 다만, 그 범위는 실제 계약이 아닌 다운계약서 상에 기재된 보증금 및 차임을 한도로 정해집니다. 계약연장에 실패한 임차인들 중에는 임대인에 대하여 다운계약서 작성사실을 수사기관이나 세무서에 신고하겠다고 고지하는 경우가 있는데 일반적인 범위 안에서는 문제가 없지만, 이러한 행위가 지나치다 판단되면 형법상 협박죄에 해당할 수 있으며, 만일 이를 통해 금전 등의 이익을 얻었다면 공갈죄에 해당할 수 있습니다.

 

다운계약서 작성을 요구받았거나 실제 다운계약이 이뤄졌을 경우 이를 신고하면 포상금도 받을 수 있습니다. 신고자는 1000만원 한도 내에서 과태료 부과금액의 20%를 신고포상금으로 받을 수도 있습니다. 거래당사자가 다운계약 사실을 자진해서 신고하면 과태료 전액을 면제받을 수 있습니다. 관련 부처에서 조사를 시작한 이후라도 증거를 제출하는 등 조사를 도왔다면 과태료의 50%를 감경받을 수 있습니다.

 

KASAN_[부동산계약쟁점] 다운계약서 또는 업계약서 허위신고 적발 시 계약 당사자와 공인중계사의 책임 범위 판단

 

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작성일시 : 2018.11.19 15:00
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1. 부동산 거래 신고 및 허위 계약서 규제 조항

 

부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3 (부동산 거래의 신고)거래당사자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 계약을 체결한 경우 그 실제 거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 그 권리의 대상인 부동산등(권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다)의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다군수 또는 구청장(이하 "신고관청"이라 한다)에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 국가, 지방자치단체, 대통령령으로 정하는 자의 경우(이하 "국가등"이라 한다)에는 국가등이 신고를 하여야 한다.

1. 부동산의 매매계약

2. 「택지개발촉진법」, 「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 부동산에 대한 공급계약

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지위의 매매계약

. 2호에 따른 계약을 통하여 부동산을 공급받는 자로 선정된 지위

. 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 취득한 입주자로 선정된 지위

 

4 (금지행위) 누구든지 제3조에 따른 신고에 관하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하여서는 아니 된다.

1. 개업공인중개사에게 제3조에 따른 신고를 하지 아니하게 하거나 거짓으로 신고하도록 요구하는 행위

2. 3조에 따른 신고 의무자가 아닌 자가 거짓으로 같은 조에 따른 신고를 하는 행위

3. 거짓으로 제3조에 따른 신고를 하는 행위를 조장하거나 방조하는 행위

 

2. 다운계약 또는 업계약 등 허위계약서 법적책임 

 

(1) 매도인: 비과세 감면배제 + ​1세대 1주택에 적용되는 비과세조건을 충족하더라도, 다운계약서, 업계약서등 거짓으로 계약서를 작성하면 비과세 적용 받을 수 없음 + 과태료 부과

 

(2) 매수인: 양도 시 비과세 감면배제 + ​매수인의 부동산 양도시 양도소득세 비과세 및 감면혜택 배제됨 + 과태료 부과 + 분양권 등을 거짓 계약서로 작성한 분양권 취득자가 추후 1세대 1주택 비과세요건을 갖춰 주택을 양도하고 비과세로 신고한 사실이 확인되는 경우 비과세 적용하지 않고 양도소득세를 추징할 수 있음.

 

(3) 중개인: 과태료 부과 + 사무소 개설등록 취소 및 업무정지 + ​거래계약서에 금액등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 이중으로 계약서를 작성한 경우에는 중개사무소 개설등록이 취소될 수 있음 + 중개인이 중개가 완성된 거래계약서에 서명 및 날인하지 않은 경우에는 최대 6개월까지 업무정지 가능

 

3. 상가임대차 계약 시 다운(down) 계약서 관련 법적 책임

 

부동산 매매계약 또는 임대차계약을 하면서 다운계약서를 작성하는 경우가 많습니다. 사실과 다른 허위계약서이고, 다운계약서를 세무서에 제출하는 등 행위는 불법행위입니다.

 

가.  매도인 또는 임대인의 책임

 

매도인 또는 임대인은 다운계약서로 종합소득세, 부가가치세, 종합소득세를 적게 내게, 그것을 근거로 산정된 건강보험료, 국민연금 등에서도 이익을 봅니다. 불법행위입니다. 적발되면 당연히 이러한 이익을 납부해야 하고, 국세기본법 제47조의3 2 1호에 의해 부가가치세 및 종합소득세에 대한 40%의 과소신고가산세 및 동법 제47조의4 납부불성실가산세도 납부해야 합니다.

 

다운계약서의 작성으로 조세범 처벌법 제3조 제6 2호의 세금포탈 행위에 해당할 수 있고, 관계기관의 고발이 있으면 제3조 제1항에 의해 형사처벌을 받을 수 있습니다.

 

나.  임차인의 책임

 

임차인은 다운계약서의 작성으로 인해 비용이 줄어드는 결과가 생깁니다. 반면, 주택 또는 상가임대차보호법의 대상이 아닌 계약이 다운계약서에 따라 그 대상 범위에 포함되는 경우, 임차인은 동법에 의한 보호를 받게 됩니다. 다만, 그 범위는 실제 계약이 아닌 다운계약서 상에 기재된 보증금 및 차임을 한도로 정해집니다.

 

계약연장에 실패한 임차인들 중에는 임대인에 대하여 다운계약서 작성사실을 수사기관이나 세무서에 신고하겠다고 고지하는 경우가 있는데 일반적인 범위 안에서는 문제가 없지만, 이러한 행위가 지나치다 판단되면 형법상 협박죄에 해당할 수 있으며, 만일 이를 통해 금전 등의 이익을 얻었다면 공갈죄에 해당할 수 있습니다.

 

KASAN_[부동산계약쟁점] 다운(down) 계약서 또는 업(up) 계약서 허위신고 적발 시 계약당사자와 중계인의

 

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작성일시 : 2018.11.19 14:00
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사안의 개요

(1)   매도인(원고)가 피고에게 부동산(토지)987백만원에 매도 + 다운계약서 특약 - 특약사항: 매매대금 실거래 신고는 8억원으로 한다. 향후 본 특약이 이행되지 않을 시 8억원을 초과하는 금액에 대한 양도소득세는 매수인이 부담한다.

(2)   매수인(피고) 앞으로 소유권이전등기를 경료하지 아니한 상태로 제3자에게 미등기 전매하는 경우 매도인이 위 부동산을 제3자에게 직접 소유권이전등기를 해 주기로 약정함

(3)   매수인은 토지의 형질변경 후 제3자에게 17억원에 위 부동산을 매도하고, 매매계약서에 매도인을 원고로 기재하고 등기까지 마침

(4)   매도인은 매매가를 17억원으로 신고하고 특약에 따라 8억원 초과분에 대한 양도소득세를 매수인에게 청구함

 

당사자 주장 및 쟁점

매수인(피고)가 자신이 부담할 양도소득세를 포탈하고, 원고는 피고의 양도소득세 포탈에 기여한 대가로 자신이 부담할 양도소득세의 일부를 피고로부터 지급받기로 특약한 것이므로 민법 제103조에 따라 무효인 계약임. 피고 매수인이 양도세 부담 거절함. 양도세를 매수인이 부담한다는 특약의 무효여부가 쟁점

 

판결요지

위 약정은 구 조세범처벌법이나 부동산등기특별조치법에서 처벌되는 범죄행위를 약정한 것으로서 국민의 납세의무를 저버리고, 국가의 적정한 과세권 행사를 방해하는 등 그 불법의 정도가 매우 크므로, 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반되어 무효라고 판단함

 

 

 

첨부: 부산고등법원 2014. 5. 15. 선고 (창원)20112756 판결

부산고등법원 2014. 5. 15. 선고 (창원)2011나2756 판결 .pdf

 

KASAN_[불법전매쟁점] 다운계약서 및 매수인의 양도세 부담 약정 - 무효 판결 미등기전매 후 매수인 양도세

 

 

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작성일시 : 2018.11.19 13:00
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쟁점: 주택법 제41조의2(벌칙) 1항의 규정을 위반하여 입주자로 선정된 지위를 전매한 자에 그러한 지위를 매수한 매수인이 포함되는지 여부 부정

 

대법원 판결요지

 

 

KASAN_[불법전매쟁점] 전매제한위반 불법전매 매수인 형사처벌 여부 대법원 2010. 5. 13. 선고 2009도

 

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작성일시 : 2018.11.19 12:00
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분양권 전매제한 위반행위, 불법전매행위가 적발된 경우 (1) 매도인 형사처벌, (2) 분양회사의 분양계약 취소 또는 해제로 인한 분양권 환수, (3) 중개인 형사처벌 및 영업정지, 자격취소 등 행정제재처분 등을 당할 수 있습니다.

 

불법전매계약의 당사자 사이의 사법상 효력을 인정하는 대법원 판결이 있음에도 불구하고 강행법규 위반으로 무효라고 본 최근 하급심 판결이 있다는 점도 유의해야 할 것입니다. 대법원은 전매금지 규정을 단속규정으로 보았지만 사업주체가 분양계약을 취소 또는 해제하는 방법으로 불법전매행위를 규율할 수 있다는 것이므로 매수인의 분양권 확보에 협조하지 않겠다는 입장입니다.

 

또한, 선행하는 분양권 매매계약이 불법전매인 경우 그 이후 전매금지 기간 이후에 선의로 분양권을 전전매수한 경우에도 그 기초인 분양계약의 취소, 해제로 인한 분양권 환수로부터는 보호받을 수 없습니다. 주택법 등에서 선의의 제3자는 보호될 수 있다는 규정을 두고 있지 않습니다. 한편, 당사자 사이에 체결한 분양권 불법전매계약을 시행사에 대해 그 효력을 주장할 수 없습니다.

 

나아가 세무 측면에서도 형식적으로는 수분양자(매도인)이 계약금, 중도금을 모두 납입해야 하는데, 정부에서 수분양자(매도인)의 자금출처를 조사하면 수억원대 자금 출처를 명확하게 입증하는 것은 현실적으로 곤란하기 때문에 매도인에게 증여세가 부과될 우려가 있습니다.

 

마지막 단계로 중도금, 잔금까지 납입하고 수분양자, 매도인 명의로 소유권보전등기를 한 다음 전매계약의 매수인에게 소유권을 이전할 때에는 매도인의 양도소득세 부담이 문제됩니다. 매수인이 양도소득세를 부담하는 경우에도 그 금액을 매도인에게 증여한 것이므로 다시 매도인에게는 증여세 부담이 문제됩니다.

 

불법전매와 유사하지만 그 범위가 더 넓은 규제대상은 주택의 공급질서 교란행위입니다. 주택법 제101조에서 주택의 공급질서를 교란시키는 행위를 금지하고 위반행위를 형사벌하고 있습니다. , 주택법은주택을 공급받을 수 있는 지위, ② 입주자 저축증서, ③ 주택상환사채 등을 양도, 양수하는 행위를 금지하고 있고, 이러한 증서나 지위 등에 대한 양도 양수를 알선하는 행위, 광고하는 행위도 금지하고 위반시 형사처벌합니다.

 

KASAN_[전매제한쟁점] 분양권 전매제한위반 불법전매 관련 법적 쟁점 및 실무적 포인트 몇 가지.pdf

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작성일시 : 2018.11.19 11:00
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1. 불법전매 대상인 분양계약의 취소 또는 해제와 분양권 환수 가능성

 

주택법상 분양권이나 입주권을 전매제한 기간 중에 불법으로 매매한 경우 시행사 등 사업주체는 주택공급계약을 취소 또는 해제할 수 있습니다. 한편, 대법원은 불법전매 계약의 경우 형사처벌 대상이라고 하더라도 그 사법상 효력까지 부인할 수 없다고 판결한 적이 있습니다. , 전매 매수인은 매도인을 상대로 소유권이전을 청구할 수 있다는 것입니다. 이것은 당사자 사이의 계약 효력에 관한 것이고, 더 나아가 그 당사자들이 분양회사 등 사업주체에 대하여 전매계약의 효력을 주장하여 수분양자 명의변경을 청구할 수 있다는 의미는 아닙니다.

 

분양회사 등 사업주체가 불법전매를 이유로 분양계약을 취소, 해제할 수 있음에도 불구하고 현실적으로 그렇게 하는 사례는 찾아보기 어렵습니다. 그것은 분양계약 취소, 해제를 통해 불법전매 금지라는 공익을 보호할 수 있지만, 사업주체로서는 계약해제로 인한 원상복구 의무, 다시 분양절차를 진행하여 새로운 분양계약을 해야 하는 부담만 가중되기 때문입니다. 참고로 불법전매의 경우 사업주체는 반드시 분양계약을 해지해야 한다는 의무 규정은 없습니다.

 

이와 같은 이유로 불법전매 사실이 적발되더라도 사업주체는 절차상 번거로움이나 민원발생, 경제적 부담 등 여러가지 이유로 계약해제나 분양권 환수조치를 적극적으로 행사하는 경우는 많지 않습니다.

 

또한 대법원 판례는 불법전매의 경우에도 전매제한기간이 경과하고 나면 그 이후에는 사업주체에 대하여 전매의 법률관계를 주장할 수 있다는 입장입니다. 불법전매로 적발된 경우에도 사업주체에서 분양계약을 취소, 해제하지 않고 전매제한기한이 지난 후에는 매수인에게 분양권 이전절차를 이행해 줄 수 있습니다.

 

결국 그 사업주체가 공기관이 아닌 사기업의 경우라면 전매제한의무 위반행위가 적발된 경우에도 분양계약의 해제 및 분양권 환수는 실제 발생할 가능성이 높지 않다고 볼 수 있습니다.

 

2. 불법전매 형사처벌 – 3년 공소시효 

 

주택법상 불법전매 행위는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처할 수 있도록 규정하고 있습니다. 이와 같은 법정형의 범죄는 형사소송법상 공소시효는 3년으로 비교적 단기입니다. 공소시효가 경과된 이후에는 처벌할 수 없습니다.

 

3. 매수인의 양도소득세 부담 약정 증여세 가능

 

전매 계약일과 명의 이전일 사이에 가격상승 때문에 매도인의 양도소득세를 매수인이 부담한다고 약정합니다. 매수인이 매도인에게 그 양도세 액수만큼 증여한 것에 해당하므로 매도인은 다시 증여세를 부담할 수 있습니다. 소위 다운계약은 불법이고 양 당사자 모두 과태료 부과, 추징 및 가산세 부과 등 여러가지 법적 책임을 질 수 있습니다.

 

KASAN_[불법전매쟁점] 분양권 전매제한위반의 불법전매 관련 법령상 원칙적 내용 및 현실적 실무적 사항 몇 가지.

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작성일시 : 2018.11.19 10:00
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대법원은 주택법상 형사처벌대상인 전매행위에 대해 전매금지규정은 효력규정이 아닌 단속규정에 불과하다고 보고, 전매제한기간 동안에 이루어진 전매계약은 당사자 사이에서 사법상의 효력까지 무효는 아니라는 입장입니다. 따라서 전매제한기간 중에 이루어진 전매계약에 따른 수분양권 매수인의 명의변경절차 이행청구를 인정해 왔습니다(대법원 2005. 9. 15. 선고 200534612판결, 대법원 2014. 6. 12. 선고 201240295판결).

 

다만, 여기서도 대법원은 대신 분양사업자 등 사업주체의 사후 조치에 따라 주택공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 완료된 주택공급계약을 취소하는 등 방법으로 전매금지위반 행위에 관한 계약의 효력을 처리할 수 있다는 입장입니다.

 

그런데 최근 대전지방법원 2018. 5. 9. 2017가합104228 판결에서 종래 대법원 판결과는 달리 주택법상 전매제한규정이 단순한 단속규정이 아닌 효력규정에 해당하고 가사 전매제한규정을 단속규정에 해당한다고 보더라도 당사자가 통정하여 단속규정을 위반하는 법률행위를 한 경우에는 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위가 될 수 있기 때문에(대법원 1993. 7. 27. 선고 932926판결) 주택법상 전매제한규정을 위반한 전매계약은 민법 103조의 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하는 법률행위로서 무효이고, 따라서 수분양권 매수인은 수분양권 매도인에게 분양계약자 명의변경절차를 구할 수 없다고 판결하였습니다.

 

대전지방법원은 그 이유를 다음과 같이 밝혔습니다. "적발되더라도 여러 차례 전매행위를 하거나 전매행위를 중개한 것이 아닌 이상 3천만원 이하의 벌금형을 선고받을 가능성이 높은 반면, 소위 프리미엄 명목으로 적게는 수천만원에서 많게는 수억원의 이익을 얻을 수 있는 점에 비추어 보면, 처벌규정만으로는 전매제한 제도의 목적을 달성할 수 없다. 민사법적으로 전매계약의 효력을 인정하여 줌으로써 불법을 통하여 얻은 이익을 보유할 수 있도록 하는 것은 국민 법 감정에 반할 뿐만 아니라 사회 정의의 관점에서도 부당하다."

 

판결이유가 타당하고, 이에 공감한다는 의견이 많습니다. 앞으로 상급법원, 특히 대법원에서 위 판결을 그대로 유지할지 귀추가 주목됩니다. 최근 사회적 분위기를 감안하면 기존의 판례를 변경하고 하급심 판결을 유지할 가능성도 있지 않을까 생각합니다.

 

참고로 사안은 다르지만 대법원 2017. 10. 12. 선고 2016229393 판결에서 택지개발촉진법상 전매금지규정에 대해 이를 단속규정이 아니라 효력규정으로 보고, 전매계약의 사법상의 효력까지 무효라고 판단한 사례도 있습니다. 이것도 주택법상의 전매금지규정에 대한 대법원 판례와는 다른 취지의 입장을 취한 것입니다. 위 대법원 판결요지를 인용하면 다음과 같습니다.

 

"구 택지개발촉진법 상 소유권이전등기 시까지 법에 따라 조성된 택지의 전매행위를 원칙적으로 금지한 규정의 취지는 택지를 용도대로 사용하려는 실수요자에게 택지가 공급될 수 있도록 전매차익의 취득을 목적으로 하는 택지공급신청을 억제할 필요가 있고, 이에 따라 택지의 전매행위에 시행자가 직접 관여하여 전매가 허용되는 요건을 충족하는지를 직접 확인, 검토한 다음 동의를 하게 함으로써 이러한 동의 없이는 당사자를 구속하는 계약의 효력을 발생하는 것을 금지하려는 데에 있다고 해석된다. 따라서 위 택지공급계약을 체결하기 전에 장차 공급받을 택지를 그대로 전매하기로 하는 내용의 택지분양권 매매계약이 체결되었다 하더라도 택지분양권 매매계약에 대한 시행자의 동의 자체가 불가능하므로 이는 무효이고 매도인이 장차 공급받을 택지에 관하여 시행자의 동의 절차에 협력할 의무도 지지 아니한다고 해석함이 타당하다."

 

KASAN_[불법전매쟁점] 주택법상 형사처벌 대상인 전매금지대상 분양권거래 계약의 효력 - 형사처벌과 달리 사법상

 

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작성일시 : 2018.11.19 09:00
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청약통장 또는 분양권 거래는 양도인, 양수인, 알선자는 물론 양도·양수 또는 이를 알선할 목적으로 광고한 자 등이 모두 처벌대상으로, 주택법에 따라 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 위장전입의 경우 주민등록법에 따라 3년 이하 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 또한, 위장전입 또는 불법 거래된 청약통장으로 당첨된 사실이 적발되면 해당 주택공급 계약이 취소되거나, 최장 10년까지 청약자격이 제한될 수 있습니다.

 

1. 위장전입 처벌규정

주민등록법 제37(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다.

32. 주민등록 또는 주민등록증에 관하여 거짓의 사실을 신고 또는 신청한 사람

 

2. 분양권 불법전매행위 처벌규정

주택법 제101(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다. 

2. 64조제1항을 위반하여 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 전매하거나 이의 전매를 알선한 자

 

주택법 제64(주택의 전매행위 제한 등)사업주체가 건설·공급하는 주택 또는 주택의 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리·자격·지위 등을 말한다. 이하 같다)로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전에는 그 주택 또는 지위를 전매(매매·증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다. 이하 같다)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다. 이 경우 전매제한기간은 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 지역별로 달리 정할 수 있다.

1. 투기과열지구에서 건설·공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위

2. 조정대상지역에서 건설·공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위. 다만, 63조의21항제2호에 해당하는 조정대상지역 중 주택의 수급 상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역에서 건설·공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위는 제외한다.

3. 분양가상한제 적용주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위. 다만, 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권(이하 이 조에서 "수도권"이라 한다) 외의 지역 중 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역으로서 투기과열지구가 지정되지 아니하거나 제63조에 따라 지정 해제된 지역 중 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 분양가상한제 적용주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위는 제외한다.

4. 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택 또는 그 주택의 입주자로 선정된 지위. 다만, 57조제2항 각 호의 주택 또는 그 주택의 입주자로 선정된 지위 및 수도권 외의 지역 중 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역으로서 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위는 제외한다.

 

3. 청약통장 거래행위 처벌규정

주택법 제101(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다. 

3. 65조제1항을 위반한 자

 

주택법 제65(공급질서 교란 금지)누구든지 이 법에 따라 건설·공급되는 주택을 공급받거나 공급받게 하기 위하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증서 또는 지위를 양도·양수(매매·증여나 그 밖에 권리 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속·저당의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 이를 알선하거나 양도·양수 또는 이를 알선할 목적으로 하는 광고(각종 간행물·유인물·전화·인터넷, 그 밖의 매체를 통한 행위를 포함한다)를 하여서는 아니 되며, 누구든지 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 이 법에 따라 건설·공급되는 증서나 지위 또는 주택을 공급받거나 공급받게 하여서는 아니 된다.

1. 11조에 따라 주택을 공급받을 수 있는 지위

2. 56조에 따른 입주자저축 증서

3. 80조에 따른 주택상환사채

4. 그 밖에 주택을 공급받을 수 있는 증서 또는 지위로서 대통령령으로 정하는 것

 

KASAN_[불법전매분쟁] 분양권 전매금지 규정, 청약통장 거래금지 규정, 위장전입 금지규정과 위반행위에 대한 형사

 

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작성일시 : 2018.11.19 08:00
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1. 분양계약 및 사안의 개요

건물 중 119호 점포 분양 계약서: 아래와 같이 시작 줄에 업종독점권 특약 추가, 수기는 아니고 인쇄본으로 119호 점포의 약국 독점권 명시 + 참고로 병원용 점포도 동일 유사함 but 나머지 다른 점포에는 그와 같은 독점권 특약사항 기재 없음

 

 

그 외 일반 점포 위 제4조 본문만 있음 생활 편의시설 용도그 하단의 업종독점권 관련 특칙 없음.

 

분쟁 발생: 다른 용도로 사용하여 온 213호 점포에 약국 입점 + 경쟁영업으로 기존 119호 약국의 매출 및 손해발생 (213호 점포 분양계약서에는 특약 조항 없음)

 

2. 상가 업종 독점권 관련 법리

건축주가 상가를 건축하여 점포별로 업종을 정하여 분양한 경우 점포의 수분양자나 그의 지위를 양수한 자 또는 그 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종 제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하므로, 상호간의 업종 제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다고 보아야 하고, 따라서 점포수분양자의 지위를 양수한 자, 임차인 등이 분양계약 등에 정하여진 업종 제한 약정을 위반할 경우 이로 인하여 영업상의 이익을 침해당할 처지에 있는자는 침해 배제를 위하여 동종업종의 영업금지를 청구할 권리가 있다(대법원 2010. 5. 27. 선고 20078044 판결, 대법원 2009. 12. 24. 선고 200961179 판결 등 참조).

 

이때 전체 점포 중 일부 점포에 대해서만 업종이 지정된 경우라고 하더라도, 특별한 사정이 없는 한 적어도 업종이 지정된 점포의 수분양자나 그 지위를 양수한 자들 사이에서는 여전히 같은 법리가 적용된다고 보아야 하는데(대법원 2010. 5. 27. 선고 20078044 판결 등 참조),

 

이러한 약정의 효력이 상가분양자와 그로부터 독점적인 운영을 보장받은 수분양자 이외에 다른 수분양자 등에게 미치기 위해서는, 상가분양자와 모든 수분양자 사이에 체결된 분양계약서에 업종지정 또는 권장업종에 관한 지정이 있거나 업종제한 약정이 체결되어야 한다.”

 

3. 구체적 사안에 대한 법원의 판단

. 독점권 인정에 유리한 사실들

213호 점포는 피고가 약국 영업을 하기 전까지 ○○등 약국 이외의 영업으로 임대되어 온 사실, 이 사건 건물 상가관리규약(2004. 1. 10. 시행) 8조 제4호에 의하면 관리사무소에 사전 승인 없이 전유부분의 전부 또는 일부를 지정된 용도와 업종 이외의 목적에 사용하는 행위가 금지사항으로 규정되어 있는 사실, 이 사건 건물 내 동일 업종 입점 제한 요청의 협조문이 작성되기도 한 사실, 이 사건 건물 상가번영회 규약 제13조 제7호는 기 설정된 업종과 중복되는 업종으로 변경하여 동일업종 영업하는 행위, 동일업종 신규 입점을 할 수 없다(1업종 1점포 원칙)’고 규정하고 있는 사실, 이 사건 건물의 각 점포 분양계약서 제4조 제1항은 수분양자는 생활편의시설 용도로 사용하여야 한다고 기재되어 있고 일부 병의원들의 경우에는 진료과목도 명시된 사실을 인정할 수 있고, 이 사건 분양계약서 제4조 제1항에는 제119호 점포 이외에는 약국으로 분양하지 않는다고 기재되어 있는 사실

 

. 독점권 인정에 불리한 사실들

건축회사가 상가를 건축하여 점포별로 업종을 지정하여 분양하거나 일부 점포에 대하여만 업종을 지정하여 분양하여 점포 입주자들 상호간 업종제한의무를 부담하는 경우라면, 각 점포 수분양자들은 자신들에게 지정된 업종을 독점 운영할 수 있는 권리를 얻음과 동시에 다른 점포 수분양자들에게 지정된 업종은 운영할 수 없는 의무를 부담하게 되므로, 그에 관한 내용을 분양계약서 등에 기재하여 명확히 하는 것이 일반적이나, 119호 점포를 제외한 213호 점포를 포함한 다른 나머지 점포들에는 업종지정에 관한 내용이 존재하지 아니한다. 이에 대하여 원고들은 이 사건 건물 각 점포의 분양계약서상 생활 편의시설이라고 규정한 것이 용도를 지정한 것이라고 주장하나, 이는 독점적 영업권을 위해 업종을 지정한 것이라기보다는 당시 관계 법령에 따라 체육시설이 아닌 기타 시설에 관하여 포괄적으로 용도를 지정하여 놓은 것에 불과하고(원고들 주장에 의하더라도 생활편의시설은 주민 들의 생활편익을 위하여 필요하다고 인정되는 시설 모두를 일컫는 바 각 점포의 용도를 지정하기 위한 적절한 표현이 아니다), 위 건물 내 각 병원들도 업종이 지정된 것이 아니라 체육시설이 아닌 기타 편의시설 중 하나로 분양된 것으로 보인다.

 

건물 상가관리규약(2004. 1. 10. 시행)이 유효하다고 하더라도 위 규약 제8조 제4호는 지정된 업종이 있는 경우를 전제로 하여 임의로 업종을 변경하는 것을 금지하는 것인 바 이 사건 건물 점포에 적용될 것은 아니다. 또한, 이 사건 건물의 상가번영회 관리규약 및 업종제한에 관한 위 협조문은 그것이 유효하다 하더라도 이 사건 분양계약 후 동종업종에 대한 민원이 계속 제기되자 협조하여 줄 것을 당부하는 차원에서 작성된 것으로 보이는바, 이 사건 건물의 각 점포 전체에 용도가 지정되어 있다고 보기 어렵다.

 

건물의 각 점포는 점포들의 위치, 분양면적, 분양시점 등을 기준으로 분양대금이 결정되어 분양된 것으로 보이는 점, 단지 제119호 점포에 관해서는 수분양자의 요청으로 분양계약서상 제4조 제1항과 같은 업종지정 문구가 기재된 것으로 보이는 점, 분양계약 후 제119호 점포 이외에 다른 약국영업 점포가 제한적으로 입점되었다고 하더라도 이는 단지 건축주가 서로 업종이 겹치지 않게 분양하였거나 수분양자가 동종 업종을 피하여 분양받았기 때문인 것으로 보일 뿐인 점 등에 비추어 보면, 119호 점포에 관하여만 독점적인 업종 지정이 있었다고 보기도 어렵다.

 

설령 제119호 점포에 대하여만 약국 업종을 독점적으로 보장한 것이라고 보더라도, 업종제한 등 수인의무는 상가 수분양자들 사이에서 이를 수인하기로 하는 동의를 기초로 발생하는 것인바 전체 수분양자들과의 분양계약과정에서 일부점포에 대한 업종지정사항을 계약의 내용으로 편입시키거나 일부 점포에 대해서 업종지정이 있었다는 사정이 수분양자들 모두에게 충분히 공시되어 있어야 할 것인데, 213호 점포 분양계약은 제119호 점포 분양계약보다 먼저 체결된 점, 망 김○○은 제119호 점포 이외에 다른 점포(118, 208, 213)들을 임차하여 약국 영업을 하여 온 점 등에 비추어 보면, 제출된 증거들만으로 다른 수분양자들이 제119호 점포 이외 점포의 약국영업 제한에 관하여 묵시적으로나마 수인하기로 동의하였다고 인정하기에도 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다.

 

. 판결요지

건축주가 이 사건 건물의 각 점포를 분양하면서 각 점포별로 업종을 제한하여 분양하였다거나 제119호 점포에 약국 영업을 독점적으로 보장하였다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 213호 점포로 인하여 원고의 독점적 영업권이 침해받았음을 전제로 한 원고의 청구는 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.”

 

KASAN_[상가임대차쟁점] 수기 아닌 인쇄본 상가분양 계약서 but 모든 계약서에 부동문자로 포함된 독점권 특약

 

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작성일시 : 2018.11.13 18:00
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1. 분양계약서에서 상가 점포의 업종 제한 특약 - 계약자유 사항

대법원 2009. 12. 24. 선고 200961179 판결 요지 분양 계약서에서 업종 제한 조항을 두는 경우어떠한 범위의 업종변경을 제한할 것인가, 업종변경을 절대적으로 금지할 것인가 아니면 일정한 범위에서 변경을 허용할 것인가는 사적 자치의 원칙에 따라 당사자가 자유로이 정할 수 있는 것이고, 업종변경의 허부, 범위 및 절차 등은 분양계약서의 합리적 해석을 통하여 판단하여야 할 것이나 이 경우에도 분양회사가 수분양자에게 특정 영업을 정하여 분양하는 것은 기본적으로 수분양자에게 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장하는 의미가 내포되어 있는 것이다(대법원2005. 11. 10. 선고 200345496 판결 등참조).”

 

2. 일부 상가에만 업종 지정 또는 제한 + 나머지 상가에는 업종 미지정 또는 제한 없는 경우 지정된 상가의 업종제한 및 독점권 보호 특약 유효

대법원 2010. 5. 27. 선고 20078044 판결 요지 이때 전체 점포 중 일부 점포에 대해서만 업종이 지정된 경우라고 하더라도, 특별한 사정이 없는 한 적어도 업종이 지정된 점포의 수분양자나 그 지위를 양수한 자들 사이에서는 여전히 같은 법리가 적용된다고 보아야 한다.”

 

3. 상가 업종제한을 위반한 수분양자, 매수인, 임차인에 대한 영업금지청구권

대법원 2012. 11. 29. 선고 201179258 판결 요지 건축주가 상가를 건축하여 점포별로 업종을 정하여 분양한 경우 점포의 수분양자나 그의 지위를 양수한 자 또는 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종 제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 타당하므로, 상호간 업종 제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다고 보아야 하고,

 

따라서 점포 수분양자의 지위를 양수한 자, 임차인 등이 분양계약 등에 정하여진 업종 제한 약정을 위반할 경우 이로 인하여 영업상 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해배제를 위하여 동종업종의 영업금지를 청구할 권리가 있다(대법원 2004. 9. 24. 선고 200420081 판결, 대법원 2006. 7. 4.2006164, 165 결정 등 참조).”

 

4. 상가 관리규약의 제정 및 변경 요건

대법원 2012. 11. 29. 선고 201179258 판결: “상가건물이 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법이라고 한다)의 규율대상인 집합건물인 경우 분양이 개시되고 입주가 이루어짐으로써 공동관리의 필요가 생긴 때에는 그 당시의 미분양된 전유부분의 구분소유자를 포함한 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 집합건물법 제23에서 말하는 관리단이 당연히 설립되고,

 

관리단의 설립 이후에는 집합건물법 제28의 관리단 규약을 통하여 위와 같은 업종 제한새로 설정하거나 변경할 수도 있는데,

이러한 업종 제한에는 기본적으로 수분양자 또는 구분소유자에게 해당 업종에 관한 독점적 운영권을 보장하는 의미가 내포되어 있으므로 이를 사후에 변경하기 위해서는 임차인 등의 제3자가 아닌 수분양자들이나 구분소유자들 스스로의 합의가 필요하다.

 

다만 관리단 규약의 제·개정을 위한 구분소유자의 의결권 행사는 대리인을 통하여서도 할 수 있고(집합건물법 제38조 제2), 업종 제한의 변경에 관한 구분소유자나 수분양자의 동의의 의사표시도 마찬가지라고 보아야 하며, 이러한 의결권의 위임이나 대리권의 수여가 반드시 개별적·구체적으로 이루어져야만 한다고 볼 근거도 없으므로, 구분소유자나 수분양자가 임차인 등에게 사전적·포괄적으로 상가건물의 관리에 관한 의결권을 위임하거나 업종 제한 변경의 동의에 관한 대리권을 수여한 경우에는 위 임차인 등이 참여한 결의나 합의를 통한 업종 제한의 설정이나 변경도 가능하다고 할 것이다.”

 

대법원 2006. 7. 4. 2006164 결정: “건물의 구분소유자로 구성된 관리단의 규약에서, 관리단 집회의 의결 내용이 특정 구분소유권의 권리에 영향을 미칠 사항에 관하여는 당해 구분소유자의 동의를 얻어야 하는 것으로 규정하고 있는 경우, 업종의 지정 내지 변경에 관한 사항은 당해 업종에 관한 특정 구분소유권의 권리에 영향을 미치므로 당해 구분소유자의 동의를 얻어야 한다.”

 

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제29(규약의 설정ㆍ변경ㆍ폐지)

규약의 설정 · 변경 및 폐지는 관리단 집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다. 이 경우 규약의 설정·변경 및 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다.

28조제2항에 규정한 사항에 관한 구분소유자 전원의 규약의 설정·변경 또는 폐지는 그 일부공용부분을 공용하는 구분소유자의 4분의 1을 초과하는 자 또는 의결권의 4분의 1을 초과하는 의결권을 가진 자가 반대할 때에는 할 수 없다.

 

5. 상가 관리규약의 제정 및 변경에 관한 법적 요건을 위반한 경우 상가 업종제한 및 독점권 보장 규정이나 관련 계약조항은 효력 없음

 

 

6. 계약서 특약은 특별한 사정이 없는 한 당사자만 구속 + 다른 상가의 수분양자, 매수인, 임차인 등 제3자에게 효력 없음 + 업종제한 조건을 공지하여 다른 상가의 수분양자 등이 그 조건을 받아들인 묵시적 동의를 인정할 수 있어야 업종제한 유효

 

7. 상가 매수인이나 임차인의 업종제한 주장 및 독점권 보호 법적 요건을 충족한 절차를 통해 유효하게 제정된 관리규약의 업종제한 규정이 있는 경우 또는 분양계약서의 이면계약이나 특약이 아니라 공식 계약조건으로 업종제한 규정을 포함한 경우

 

8. 경매 낙찰자의 경우 - 상가 업종제한 및 독점권 보장 규약이 있는지 알 수 없었다는 이유로 업종제한에 묵시적으로 동의한 것으로 볼 수 없음 + 상가 업종제한 규정을 적용 받지 않는다는 취지의 하급심 판결 있음. 대법원 판결 없음. 불확정 상황.

 

KASAN_[상가임대차쟁점] 상가점포 업종제한 및 업종 독점권 보호요건 업종제한 위반 점포에 대한 영업금지청구권

 

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작성일시 : 2018.11.13 17:00
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1. 임차인의 권리금에 관한 권한과 원상회복의무의 관계

상가건물 임대차에 있어서, 임차인은 임대차계약이 종료된 경우에 원상회복의무를 부담하는 것으로 계약하는 것이 일반적이고, 이 경우 원상회복은 임차인이 설치한 모든 시설물의 철거와 비품의 반출을 포함합니다.

 

한편, 2015년에 개정된 상가건물 임대차보호법은 권리금 보호에 관한 내용을 정하면서 권리금에 대하여 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가라고 규정하였습니다.

 

여기서, ‘영업시설·비품의 양도 또는 이용대가가 법에 의하여 보호받는 권리금의 한 내용을 이루기 때문에, 임차인은 원상회복의무를 이행하는 대신에 새로운 임차인과 사이에 영업시설·비품의 양도를 포함하는 권리금계약을 체결함으로써 시설물을 철거하지 않겠다고 주장할 수 있는 권리를 갖게 되는 것이 아닌가라는 의문이 생길 수 있습니다.

 

그러나, 상가건물 임대차보호법에 의한 권리금의 보호는 임대인으로 하여금 임차인이 권리금을 회수하려는 것을 방해할 수 없도록 하는 정도에 그치는 것이고(법 제10조의4), 임차인과 새로운 임차인 사이의 권리금계약으로써 임대인의 기존 권리를 제한하는 내용을 가지고 있지 않으므로, 임대인이 종전에 임차인이 설치한 시설물에 관한 권리금을 인정한 적이 있다거나 새롭게 위와 같은 권리금을 인정한 사정이 있지 아니하는 한, 임차인은 새로운 임차인과 사이의 권리금계약을 이유로 해서 자기의 원상회복의무의 이행을 거절할 수는 없습니다.

 

따라서, 임차인은 자기가 설치한 모든 시설물을 철거하고 자기의 비품을 모두 반출한 다음, ‘거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가만을 권리금의 대상으로 할 수 있는 것입니다.

 

2. 법 제10조 제3항 단서에 의한 차임증액비율의 제한은 1년 단위로 적용되는지 여부

상가건물 임대차보호법 제10(계약갱신 요구 등) 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

 

11(차임 등의 증감청구권) 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.

1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

 

시행령 제4(차임 등 증액청구의 기준) 법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다.

 

위 세 개의 법령조항을 차례로 읽으면, 상가건물 임대차가 갱신될 때 차임과 보증금의 인상율은 5%를 초과할 수 없다는 사실을 알 수 있습니다.

** 5%의 인상율 제한은 월차임을 포함하는 보증금액이 법 제2조 제1항 단서에 해당하는 경우(서울의 경우 61천만원을 초과하는 경우)에는 애초부터 적용이 없습니다. 왜냐하면, 법 제2조 제3항에 의하여 위와 같은 보증금액을 초과하는 임대차에 적용되는 법조항은 제3, 10조 제1, 2, 3항 본문, 10조의2부터 제10조의8까지의 규정 및 제19조만이고, 10조 제3항 단서와 제11조는 적용되지 않기 때문입니다.

 

그런데, 임대차기간은 2년으로 하는 것이 보통이고, 최근에는 임차인의 갱신요구권의 영향으로 5년으로 하는 경우도 종종 있는데, 5%의 인상율 제한은 1년 단위로 적용되는 것인지, 아니면 임대차기간 전체에 적용되는 것인지가 문제됩니다. 예를 들면, 임대차기간이 2년이고 월세가 100만원이었던 임대차계약을 갱신하면서 그 기간을 5년으로 하는 경우에 월세를 1년 단위로 5%씩 인상할 수 있는 것인지(이 경우 해마다 5만원씩 증액하는 내용으로 계약하는 것이 가능합니다), 아니면 5년의 기간 동안 계속해서 105만원을 초과할 수 없는 것인지가 문제됩니다.

 

만약 5%의 인상율 제한이 임대차기간 전체에 적용되는 것으로 본다면, 임대차기간이 1년이면서 1년 단위로 재계약을 하는 경우의 임대인은 해마다 5%씩 임대료를 증액할 수 있는 반면에, 임대차기간이 2년이면서 2년 단위로 재계약을 하는 경우의 임대인은 실질적으로는 연 3%도 안 되는 비율만 증액할 수 있는 것이 되어 형평에 맞지 않게 되는 결과가 발생하므로, 5%의 인상율 제한은 1년 단위로 적용되는 것으로 보는 것이 타당하다고 할 것입니다.

 

이는 법 제11조 제2항이 1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.”고 규정하여, 그 반대 해석상 1년이 지나면 다시 증액 청구를 할 수 있도록 규정한 것과도 일치하는 해석이라고 생각됩니다.

 

오승헌 변호사

전화: 02-593-3307, 팩스: 02-593-3391, 이메일: osghn@hanmail.net

서울 서초구 서초대로4912 한승아스트라II 503(서초동 1713-1) [: 06596]

 

KASAN_[상가임대차쟁점] 상임법상 임차인의 권리금에 관한 권한과 원상회복의무의 관계 차임증액 비율의 제한이

 

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작성일시 : 2018.11.13 16:00
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1. 사실관계 및 분쟁사안

. 임차인 A 약사 2008. 7. 31. 보증금 1, 차임 월 250만원 상가임대차 약국운영 + 동일조건으로 임대차 갱신

. 약사 부부 B, C2014. 9. 30. 약국건물 매수 + 새로운 건물주 B, C는 임차인 A약사에게 2015. 7. 31. 임대차계약 종료 통지

. 임차인 A 약사는 새로운 D약사에게 약국 권리금계약 체결 + 임대인 건물주에게 2015. 7. 권리금회수기회 보호요구 통지

. 임대인 건물주 B, C 약사는 2015. 7. 18. 새로운 임차인 D약사에게 월차임 330만원으로 인상 요구 + D 약사 임대차 계약포기

. 임대인 건물주 B, C 약사는 임차인 A 약사에게 임대차종료를 원인으로 한 명도소송 + 권리금 부존재확인의 소 제기

. 임차인 A 약사는 임대인 건물주에게 반소로 권리금 회수기회 방해행위를 원인으로 하는 손해배상청구소송 제기 + 손해배상액수는 권리금 상당액 주장

 

2. 판결요지

. 환산보증금이 상가건물임대차보호법 상 적용대상이 되는 금액을 초과하였을 경우 권리금 회수기회 보호가 적용되는지 여부 적용인정

. 월세를 250만원에서 330만원(부가세별도)로 인상한 행위 등이 권리금회수기회를 방해한 것인지 여부 방해행위 인정(손해배상 인정)

. 임대인 건물주는 약국을 직접 운영하려고 하였고, 월 차임을 40% 넘게 인상하였으며, 임대차계약시 일반적으로 요구되지 않는 서류나 자격증 등을 요구하고, 통상적인 임대차계약 체결보다 무리한 조건을 제시한 점 등을 보면, 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위(상가건물 임대차보호법 제10조의4 1항 제4)에 해당한다.

 

3. 실무적 포인트

. 계약상 권리금이나 계약종료 당시의 권리금 중 적은 금액이 손해배상범위가 되는 것인데 계약종료 당시의 권리금은 여러 방법으로 입증이 가능하나 현재 감정평가가 이루어지는 경우가 많은 것 같습니다. 이 사건에서는 계약상 권리금은 1억원이었지만 감정평가에 따른 평가액이 8900만원이기에 더 적은 금액인 8900만원이 인정되었습니다.

. 다음 임차인을 선정하기 이전에 종료통지를 받더라도 바로 다음 임차인을 선정하여 권리금회수기회보호에 대하여 임대인에게 통지하면 권리금 회수기회보호가 가능합니다.

. 건물주가 자신의 건물에 영업을 하기 위한 경우에도 권리금 회수기회를 보장해야 합니다.

 

KASAN_[상가임대차쟁점] 상가 임대인의 권리금회수 방해행위 임차인에 대한 권리금상당 손해배상책임 인정 대구지

 

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작성일시 : 2018.11.13 15:00
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1. 임차인의 권리금 회수기회 인정 하급심 판결

상가임대차보호법에서 임차인의 법정갱신청구권이 5년까지만 보장되기 때문에, 임차인의 권리금회수기회 보호조항도 5년까지만 적용되는지 여부가 쟁점입니다. 최근 임대차 기간이 5년을 넘는 경우에도 임차인의 권리금회수기회를 인정하는 하급심 판결이 나오고 있습니다. 아직 대법원 판결은 없습니다.

 

2. 판결요지

상가임대차법제10조의4 권리금 회수기회 보호규정(이하 이 사건 보호규정이라 함)에 적용기간 제한 규정이 없는 점, 이 사건 보호규정이 적용되지 않는 예외 사유인 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유가 있는 경우는 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우의 구체적인 사례에 해당한다는 점에서 임차인이 단지 5년의 임대차기간을 채워 더 이상 계약갱신요구권을 가지고 있지 않는 경우와 상이한 점,

 

상가임대차법상 임차인의 계약갱신요구권과 이 사건 보호규정은 그 취지와 내용을 서로 달리하는 점,

 

임대차기간 5년이 경과된 임대인은 신규임차인과 임대차계약을 체결하면서 현저히 고액이 아닌 한 상당한 정도의 차임과 보증금을 요구하여 관철할 수 있고 그에 따라 권리금은 감액될 수 있다는 점에서, 5년이 경과된 임대차에 이 사건 보호규정이 적용된다고 하더라도 임대인의 사용, 수익권이 과도하게 제한된다고 보기 어려운 점,

 

5년을 넘어 장기간 임차인이 영업해 온 상가건물에 형성된 유, 무형의 재산적 가치가 통상적으로 단기인 경우보다 큰 점 등을 고려하면,

 

임대차기간이 5년을 초과하여 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 임차인의 계약갱신요구권이 인정되지 않는 상가임대차에도 이 사건 보호규정이 적용될 수 있다고 보아야 한다.”

 

KASAN_[상가임대차쟁점] 임대차기간 5년을 초과한 임차인의 권리금 회수기회 인정 대구지방법원 2017. 10.

 

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작성일시 : 2018.11.13 14:00
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1. 신규임차인의 보증금·차임 지급능력 관련 임차인의 정보제공 의무

상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인 으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.

 

2. 업종 변경과 정당한 사유 여부

임대인이 상권이나 영업의 종류 등을 고려하여 상가의 업종변경을 요구하는 경우 그것이 신규임차인과의 계약체결을 회피하기 위하여 계약체결을 거절하는 등 합리적 범위를 벗어났다고 볼 특별한 사정이 없다면, 다른 업종의 신규임차인을 원하는 임대인은 업종변경을 이유로 신규임차인과의 계약을 거절할 수 있을 것입니다. 임차인은 임대인이 요구하는 업종의 영업을 할 신규임차인을 다시 주선할 수 있습니다.

 

임차인이 기존영업과 다른 영업을 하려는 신규임차인을 주선한 경우 임대인이 그 업종을 원하지 않는다면 계약을 거절할 정당한 사유가 있습니다. , 특별한 사정이 없다면 동일업종의 신규임차인을 원하는 임대인의 계약 거절은 정당한 사유로 보아야 할 것입니다.

 

3. 임대인이 직접 운영 목적으로 신규임차인과의 계약체결을 거부하는 경우

원칙적으로 임대인이 직접 영업한다는 이유로 임차인이 주선한 신규임차인과 계약체결을 거부할 수는 없습니다. 임대인이 임차인의 노력에 편승하여 권리금 상당의 이익을 얻고 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하도록 한 것입니다.

 

다만, 법 제10조의4 2항 제3호에 의하여 임대인이 임대차 종료 후 그 상가건물을 16개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우라면 임차인이 주선한 신규임차인과 계약체결을 거절할 수 있습니다. ‘16개월의 기간은 임대인이 임차인이 이룩해 놓은 영업가치(영업가치란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 상가건물 위치에 따른 영업상의 이점 등에 대한 재산적 가치를 의미한다)를 가로채지 못하게 하려는 법의 취지에 비추어 연속적인 기간으로 해석합니다.

 

임대인이 영리목적으로 사용하지 않을 것처럼 신규임차인과의 계약체결을 거절하고 16개월 이내에 상가건물을 영리목적으로 사용한 경우라면 임차인에 대한 권리금 회수 방해행위가 되어 손해배상책임이 발생할 수 있습니다.

 

임대인이 아닌 다른 사람이 16개월 이상 해당 상가를 영리목적으로 사용하지 않을 경우에도 정당한 사유로 보아야 할 것입니다. 비영리목적 사용의 주체는 임대인을 포함하여 어느 누구라도 가능하며 현재의 임대차계약 종료 후 장래에 상가건물을 사용할 자를 말합니다.

 

KASAN_[상가임대차쟁점] 권리금분쟁 - 임대인이 신규임차인과 계약체결을 거절할 수 있는 정당한 사유 관련 실무적

 

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작성일시 : 2018.11.13 13:00
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해당 임대차계약에 관하여 상가건물 임대차보호법 제10조의4 1항의 권리금 회수 방해금지 규정이 적용된다고 하더라도, 위 규정은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지의 기간에 한정하여 임차인에게는 권리금 회수기회를 보호하고 임대인에게는 임차인의 권리금 회수를 방해하여서는 아니된다는 의무를 지우고 있으므로, 위 방해금지의무 부담기간 동안 임대인이 권리금 회수 방해행위를 하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 것이 인정된다면, 임차인은 상가임대차법 제10조의4 3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 수는 있을지언정, 방해금지의무를 부담하는 기간이 만료된 마당에 계속해서 임대인에게 그 방해금지를 청구할 수는 없다.”

 

개정 현행법: 상임법 제10조의4 권리금 회수기회 보호 등 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터로 기간 연장함

 

KASAN_[상가권리금쟁점] 임대인의 임차인에 대한 권리금회수방해 금지기간 – 구법 임대차종료 직전 3개월 한정 대

 

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작성일시 : 2018.11.13 12:00
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1. 임차인의 임대차계약갱신 요구권 기간 한도 총 임대차 기간 10

상임법 제10(계약갱신 요구 등) 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체임대차기간이10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수있다.

 

2. 종전 - 총 임대차 기간 5년 경과 후 권리금 회수기회 보호 여부

위 법정 계약갱신요구권의 5년 기간제한 규정과 달리 권리금 회수기회 보호 조항에서는 기간에 관한 규정이 없습니다. 5년 기간제한 규정이 유추 적용될 것인지에 대하여 하급심 판결은 엇갈리고 있고, 아직 대법원 판결은 나오지 않았습니다.

 

최근 대전지방법원 2017. 5. 19. 선고 2016108968 판결에서는 한 점포에서 약 27년간 떡집을 운영한 임차인에게 권리금 회수기회를 인정하는 취지로, 권리금회수기회 보호조항에 임차인의 계약 갱신 요구권 행사의 시적 한계를 규정한 제10조 제2항이 유추적용 되지 않는다고 판결하였습니다. 비록 대법원 판결이 나오기 전이지만 현재로서는 통용되는 하급심 판결로 보아도 무방할 것입니다.

 

3. 임차인의 권리금 회수기회 방해를 이유로 한 임대인에 대한 손해배상청구 요건

상임법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

 

. 임대인의 권리금 회수기회 방해행위 존재

권리금은 기존 임차인이 신규 임차인으로부터 받는 것입니다. 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인의 권리금 회수기회를 방해해서는 아니 된다는 것입니다. 그럼에도 불구하고 임대인의 방해로 임차인이 권리금을 회수하지 못해 손해가 발생한 경우 그 손해를 임대인에게 청구할 수 있다는 구조입니다.

 

여기서 권리금 회수 방해 행위는 임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인과 임대차계약을 거절하거나 신규임차인에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 경우 등입니다.

 

. 임차인의 입증책임

임대인에게 손해배상을 청구하는 임차인이 임대인의방해행위존재를 주장, 입증해야 합니다. 기존 임차인은 임대차기간 만료일 3개월 전에 신규 임차인과 권리금계약을 체결하고 임대인에게 신규 임차인과 임대차계약을 체결해 달라고 요구해야 합니다. 그렇지 않으면 임대인의 방해행위가 생길 수 없습니다.

 

따라서 적어도 임대차기간이끝나기 3개월 전 신규 임차인과 권리금계약을 체결하고 임대인에게 신규임차인과 임대차계약을 해 달라고 요청해야 합니다. 이때 신규임차인의 정보를 상세하게 적어 보내는 것이 바람직합니다. 임차인은 임대인에게 신규 임차인의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 할 의무가 있습니다.

 

또한 소송상 입증을 위해 내용증명으로 보내는 것이 좋습니다. 임대인의 거절이 요건이므로 거절한 증거자료를 명확하게 확보하는 것이 좋습니다.

 

4. 임차인 보호를 위한 강행규정

상임법 제15이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.”

 

설령 임대차계약에서 임차인에게 권리금 불인정, 권리금 회수기회 불인정, 임대인에 대한 손해배상을 청구하지 않는다는 약정 등 임차인에게 불리한 내용을 기재하였다고 해도 그와 같은 계약조항은 효력이 없습니다. 여전히 임대인은 임차인에게 신규임차인으로부터 권리금 회수할 수 있는 기회를 보장해야 하고, 이를 위반한 경우 손해를 배상하여야 합니다.

 

5. 손해액 산정문제

임차인의 권리금 회수기회 방해행위로 인한 임대인의 손해배상 책임은 그 권리금 액수 에 직결되는 사항입니다. 따라서 권리금 액수를 결정해야 하는데, 감정평가사의 권리금 액수 감정 등 증거방법이 사용됩니다. 그런데 권리금의 속성상 현실적으로 정확한 권리금의 액수 산정은 불가능하고 법원의 결단에 의해 정해질 수 밖에 없습니다.

 

따라서 임차인 입장에서는 현실적으로 거래되는 권리금을 모두 손해배상 액수로 인정받기 어렵습니다. 정황증거 등 다양한 자료를 수집하여 제출하여 재판부에서 최대 금액을 인정받도록 노력하는 수 밖에 다른 대안은 없습니다.

 

KASAN_[상가임대차쟁점] 상가 임대차인의 권리금 회수기회 보호 관련 실무적 포인트.pdf

 

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작성일시 : 2018.11.13 11:00
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상가건물임대차보호법상 임차인이 대항력이나 우선변제권 등을 취득한 후에 그 목적물의 소유권이 제3자에게 양도되면 그 임차인은 그 새로운 소유자에 대하여 자신의 임차권으로 대항할 수 있고, 새로운 소유자는 종전 소유자의 임대인 지위를 승계합니다(상가건물임대차보호법 35).

 

상가건물 임대차 보호법 31항에서 임차인이사업자등록을 신청한 때에는이라고 규정하여 사업자등록인과 임차인이 동일인이야 합니다. 동일인이 아닌 경우 원칙적으로 대항력을 인정할 수 없습니다.

 

이해관계인은 열람을 통하여 당해 지번에 사업자가 등록되어 있는 사실 및 위 영업에 관하여 임차인이 존재한다는 사실을 확인할 수 있고, 상가건물임대차보호법은 임차인과 사업자등록인이 동일인일 것을 요건으로 하므로, 임차인인 사업자가 타인 명의로 사업자등록을 한 경우(또는 사업자등록은 자신의 명의로 하였으나 타인 명의로 임차한 경우)에는 대항력을 부정할 수 있습니다.

 

확정일자를 갖춘 임차보증금채권의 우선변제권 행사는 배당요구의 종기까지 배당요구를 하였을 것, 보증금 액수가 법이 정한 적용범위에 해당할 것(상임법 2, 상임법시 2), 첫 경매개시결정등기 전에 대항요건(임차목적물의 점유 및 사업자등록의 신청)을 갖추었을 것, 배당요구의 종기까지 대항력을 유지할 것을 요건으로 합니다.

 

한편, 소액보증금 최우선변제권 행사의 요건은 배당요구의 종기까지 배당요구를 하였을 것, 보증금 액수가 소액보증금(상임법시 6, 7 참조)에 해당할 것(구분점포 각각에 대하여 일괄하여 단일한 임대차관계가 성립한 것으로 볼 수 있는 경우, 상가건물 임대차보호법 14조에 의하여 우선변제를 받을 임차인의 범위를 판단하는 기준에 관하여는 대법원 2015. 10. 29. 선고 201327152 판결 참조), 첫 경매개시결정등기 전에 대항요건(임차목적물의 점유 및 사업자등록의 신청)을 갖추었을 것, 배당요구의 종기까지 대항력을 유지할 것입니다.

 

KASAN_[상가임대차쟁점] 상가건물 임대차 보호법상 임차인의 대항력 취득 및 우선변제권 행사요건.pdf

 

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작성일시 : 2018.11.13 10:00
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상가건물 임대차 보호법(상임법) 2조 제1항은 아래와 같은 환산보증금 = 보증금 + (월차임 x 100)’을 기준으로 그 이하의 상가건물에 대하여만 상임법이 적용되는 것으로 규정하고 있습니다.

 

 

<위 기준은 2018. 1. 26. 이후에 체결 또는 갱신되는 상가임대차계약에 적용>

 

상가건물의 임차인이 임대차보증금 반환채권에 대하여 상가건물임대차보호법 31항 소정의 대항력 또는 52항의 우선변제권을 가지려면, 임대차의 목적인 상가건물의 인도 및 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 구비하고, 관할세무서장으로부터 확정일자를 받아야 하며, 그 중 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로, 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 합니다(대법원 2006. 1. 13. 선고 200564002 판결).

 

그러나 상가임대차에서 위 상환보증금이 상가건물임대차보호법상의 상한을 넘는 경우에는 위 조항의 적용대상이 아닙니다.

 

다만, 환산보증금을 초과하는 상가건물(이하 초과상가건물이라 합니다)에 대하여도 상임법 제2조 제3항에서 상임법의 일부 규정은 적용되는 것으로 규정하고 있으며, 이 중 임차인의 계약 갱신 요구에 관한 조항(10조 제1, 2, 3항 본문)은 초과상가건물에도 적용이 되는 조항입니다. 그 내용은 임차인은 임대차 계약만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 계약갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 특별한 사정이 없는 한 이를 거절할 수 없으며 최대 10년까지 가능하다는 내용입니다.

 

그러나 초과상가건물의 경우 상임법 제10조 제1항에 따라 갱신을 요구하지 않은 경우 문제가 발생할 여지가 있습니다. 그 이유는 상임법 제10조 제4항의 묵시적 갱신 조항이 초과상가건물에는 적용되지 않기 때문입니다.

 

상임법 제10조 제4항은 갱신요구 기간에 임대인이 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 규정하고 있기에, 위 기간 동안 임대인과 임차인 모두 어떠한 의사표시가 없다면 바로 묵시적 갱신이 됩니다. 하지만 이 조항은 초과상가건물에는 적용되지 않기에 위 상가건물의 임대인 및 임차인이 제10조 제1항의 기간 내에 아무런 의사표시를 하지 않았다면, 자동적으로 묵시적 갱신이 되는 것이 아니라 계약이 종료되든지, 아니면 민법 제639조에 따른 묵시적 갱신만을 기다려야 합니다. 민법 제639조에 따른 묵시적 갱신은 계약이 종료된 이후 임차인의 계속적인 목적물 사용에 임대인이 이의를 하지 않는 경우, 계약이 종료된 이후 인정되는 것으로 계약 종료 이전에는 어떠한 법률관계의 확정을 짓지 못합니다.

 

 

KASAN_[상가임대차쟁점] 상임법 적용범위 환산보증금을 초과하는 상가건물 임대차 경우 - 계약갱신 요구와 묵시적

 

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작성일시 : 2018.11.13 09:00
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3(대항력 등) 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법8, 소득세법168조 또는 법인세법111조에 따른 사업자등록신청하면그다음날부터제3자에 대하여 효력이 생긴다. 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에는 민법575조제1항ㆍ제3항 및 제578조를 준용한다. 3항의 경우에는 민법536조를 준용한다.

 

4(확정일자 부여 및 임대차정보의 제공 등) 5조제2항의 확정일자는 상가건물의 소재지 관할 세무서장이 부여한다. 관할 세무서장은 해당 상가건물의 소재지, 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등을 기재한 확정일자부를 작성하여야 한다. 이 경우 전산정보처리조직을 이용할 수 있다. 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 관할 세무서장에게 해당 상가건물의 확정일자부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있다. 이 경우 요청을 받은 관할 세무서장은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다. 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 관할 세무서장에게 제3항에 따른 정보제공을 요청할 수 있다. 확정일자부에 기재하여야 할 사항, 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자의 범위, 관할 세무서장에게 요청할 수 있는 정보의 범위 및 그 밖에 확정일자 부여사무와 정보제공 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 

8(경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권은 임차건물에 대하여 민사집행법에 따른 경매가 실시된 경우에는 그 임차건물이 매각되면 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.

 

9(임대차기간 등) 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.

 

10(계약갱신 요구 등) 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

임차인의 계약 갱신 요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차기간이 10을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

 

갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다. 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1으로 본다. 4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

 

10조의3(권리금의 정의 등) 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다. 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.

 

10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

 

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한사유가 있는 것으로 본다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

3. 임대차 목적물인 상가건물을 16개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

 

임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

 

3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다. 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.

 

15(강행규정) 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.

 

상가건물 임대차보호법 시행령 주요 조항

2(적용범위) ① 「상가건물 임대차보호법(이하 ""이라 한다) 2조제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 보증금액"이라 함은 다음 각호의 구분에 의한 금액을 말한다.

1. 서울특별시: 61천만원, 2. 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시: 5억원, 3. 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 39천만원, 4. 그 밖의 지역: 27천만원

 

법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다. 법 제2조제2항에서 "대통령령으로 정하는 비율"이라 함은 1분의 100을 말한다.

 

6(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금과 차임이 있는 경우 법 제2조제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계가 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다.

1. 서울특별시: 6500만원, 2. 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 5500만원, 3. 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 38백만원, 4. 그 밖의 지역: 3천만원

 

7(우선변제를 받을 보증금의 범위 등) 법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 보증금중 일정액의 범위는 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하로 한다.

1. 서울특별시: 2200만원, 2. 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 1900만원, 3. 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 1300만원, 4. 그 밖의 지역: 1천만원

 

임차인의 보증금 중 일정액이 상가건물의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다. 하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금중 일정액의 합산액이 상가건물의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금중 일정액으로 본다.

 

KASAN_[상가임대차쟁점] 상가건물 임대차보호법 (상임법) 및 시행령 주요 조항 정리.pdf

 

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작성일시 : 2018.11.13 08:00
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발명진흥법 제15(직무발명에 대한 보상) ① 종업원등은 직무발명에 대하여 특허등을 받을 수 있는 권리나 특허권등을 계약이나 근무규정에 따라 사용자등에게 승계하게 하거나 전용실시권을 설정한 경우에는 정당한 보상을 받을 권리를 가진다.

② 사용자등은 제1항에 따른 보상에 대하여 보상형태와 보상액을 결정하기 위한 기준, 지급방법 등이 명시된 보상규정을 작성하고 종업원등에게 문서로 알려야 한다.

 

15조 제2항의 문언적 내용: 사용자는 (1) 직무발명 보상형태, 보상액 결정기준 및 지급방법 등이 명시된 보상규정을 작성할 의무와 (2) 그것을 종업원에게 문서로 알릴 의무 있음.

 

사용자의 의무 이행 위반 시 효과 발명진흥법 내 규정 없음

서울중앙지방법원 판결 사안: 사용자 회사에 직무발명 보상규정 없음 + 사용자의 제15조 제2항의 의무 위반 상황

 

사안의 쟁점: 사용자의 직무발명 보상규정 작성 및 공지 의무 규정에도 불구하고, 사용자가 위 법규정을 위반하여 직무발명 보상규정을 두지 않음으로써 종업원의 직무발명보상청구권 행사에 있어서 소멸시효 중단사유인 법률적 장애사유가 있다고 볼 수 있는지 여부

 

서울중앙지방법원 판결요지: 직무발명보상청구권 행사에 법률적 장애 없음 - 소멸시효 중단사유에 해당하지 않음

 

 

 

KASAN_[직무발명쟁점] 발명진흥법 제15조 제2항 - 사용자의 직무발명 보상규정 작성 및 공지 의무 조항 사

 

 

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작성일시 : 2018.11.05 18:00
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발명진흥법 제12(직무발명 완성사실의 통지) 종업원등이 직무발명을 완성한 경우에는 지체 없이 그 사실을 사용자등에게 문서로 알려야 한다. 2명 이상의 종업원등이 공동으로 직무발명을 완성한 경우에는 공동으로 알려야 한다.

l  발명진흥법에는 위반 시 법적 효과에 관한 규정 없음.

l  대법원 판례 업무상배임죄에 대한 주관적 구성요건 - 직무발명자의 신고의무 근거로 판시함

 

13(승계 여부의 통지) ① 제12조에 따라 통지를 받은 사용자등(국가나 지방자치단체는 제외한다)은 대통령령으로 정하는 기간에 그 발명에 대한 권리의 승계 여부를 종업원등에게 문서로 알려야 한다. 다만, 미리 사용자등에게 특허등을 받을 수 있는 권리나 특허권등을 승계시키거나 사용자등을 위하여 전용실시권을 설정하도록 하는 계약이나 근무규정이 없는 경우에는 사용자등이 종업원등의 의사와 다르게 그 발명에 대한 권리의 승계를 주장할 수 없다.

② 제1항에 따른 기간에 사용자등이 그 발명에 대한 권리의 승계 의사를 알린 때에는 그때부터 그 발명에 대한 권리는 사용자등에게 승계된 것으로 본다.

③ 사용자등이 제1항에 따른 기간에 승계 여부를 알리지 아니한 경우에는 사용자등은 그 발명에 대한 권리의 승계를 포기한 것으로 본다. 이 경우 사용자등은 제10조제1항에도 불구하고 그 발명을 한 종업원등의 동의를 받지 아니하고는 통상실시권을 가질 수 없다.

l  1항의 의무 위반 시 제3항에서 법적 효과 규정 - 권리승계 포기 간주

l  위반 시 벌칙이나 과태료 대상 아님

 

15(직무발명에 대한 보상) ① 종업원등은 직무발명에 대하여 특허등을 받을 수 있는 권리나 특허권등을 계약이나 근무규정에 따라 사용자등에게 승계하게 하거나 전용실시권을 설정한 경우에는 정당한 보상을 받을 권리를 가진다.

② 사용자등은 제1항에 따른 보상에 대하여 보상형태와 보상액을 결정하기 위한 기준, 지급방법 등이 명시된 보상규정을 작성하고 종업원등에게 문서로 알려야 한다.

③ 사용자등은 제2항에 따른 보상규정의 작성 또는 변경에 관하여 종업원등과 협의하여야 한다. 다만, 보상규정을 종업원등에게 불리하게 변경하는 경우에는 해당 계약 또는 규정의 적용을 받는 종업원등의 과반수의 동의를 받아야 한다.

④ 사용자등은 제1항에 따른 보상을 받을 종업원등에게 제2항에 따른 보상규정에 따라 결정된 보상액 등 보상의 구체적 사항을 문서로 알려야 한다.

⑤ 사용자등이 제3항에 따라 협의하여야 하거나 동의를 받아야 하는 종업원등의 범위, 절차 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 

사용자등이 제2항부터 제4항까지의 규정에 따라 종업원등에게 보상한 경우에는 정당한 보상을 한 것으로 본다. 다만, 그 보상액이 직무발명에 의하여 사용자등이 얻을 이익과 그 발명의 완성에 사용자등과 종업원등이 공헌한 정도를 고려하지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다.

l  2, 3, 4항의 의무 이행 시 제6항에서 법적 효과 규정 정당한 보상 간주 다만 단서 조항 있음

l  6항 반대 해석 - 2, 3, 4항의 의무 위반 시 정당한 보상 아님

l  2, 3, 4항의 의무 위반 - 벌칙이나 과태료 대상 아님

l  의무 표현이지만 불이행 시 제재 수단이 없음, 강제력 없음

l  이행한 사용자에게 일정한 이익 부여

 

⑦ 공무원의 직무발명에 대하여 제10조제2항에 따라 국가나 지방자치단체가 그 권리를 승계한 경우에는 정당한 보상을 하여야 한다. 이 경우 보상금의 지급에 필요한 사항은 대통령령이나 조례로 정한다.

 

16(출원 유보시의 보상) 사용자등은 직무발명에 대한 권리를 승계한 후 출원하지 아니하거나 출원을 포기 또는 취하하는 경우에도 제15조에 따라 정당한 보상을 하여야 한다. 이 경우 그 발명에 대한 보상액을 결정할 때에는 그 발명이 산업재산권으로 보호되었더라면 종업원등이 받을 수 있었던 경제적 이익을 고려하여야 한다.

l  사용자의 의무 표현 BUT 직무발명자의 권리조항

 

19(비밀유지의 의무) ① 종업원등은 사용자등이 직무발명을 출원할 때까지 그 발명의 내용에 관한 비밀을 유지하여야 한다. 다만, 사용자등이 승계하지 아니하기로 확정된 경우에는 그러하지 아니하다. ② 제18조제3항에 따라 자문위원으로 심의위원회에 참여하거나 참여하였던 사람은 직무상 알게 된 직무발명에 관한 내용을 다른 사람에게 누설하여서는 아니 된다.

l  의무 위반 시 아래와 같이 벌칙, 과태료 대상 19조만 유일한 대상

 

58(벌칙) 19조를 위반하여 부정한 이익을 얻거나 사용자등에 손해를 가할 목적으로 직무발명의 내용을 공개한 자에 대하여는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다. ② 제1항의 죄는 사용자등의 고소가 있어야 공소를 제기할 수 있다.

 

59(벌칙 적용에서 공무원 의제) ① 위원회 위원으로서 공무원이 아닌 사람, 정보화전문기관, 특허기술사업화알선센터 및 한국발명진흥회의 임직원은 「형법」과 그 밖의 법률에 따른 벌칙을 적용할 때에는 공무원으로 본다. ② 특허청장이 이 법에 따라 업무를 위탁한 기관(정보화전문기관 및 한국발명진흥회는 제외한다)의 임직원(위탁받은 업무에 종사하는 임직원으로 한정한다)은 「형법」 제129조부터 제132조까지의 규정을 적용할 때에는 공무원으로 본다.

 

60(과태료) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 1천만원 이하의 과태료를 부과한다.

1. 18조제3항을 위반하여 심의위원회를 구성하지 아니하거나 심의하도록 하지 아니한 자

2. 19조제2을 위반하여 자문위원으로 심의위원회에 참여하여 직무상 알게 된 직무발명에 관한 내용을 다른 사람에게 누설한 자

3. 삭제 <2015.5.18>

4. 23조제3항에 따른 등록을 하지 아니하고 같은 조 제5항을 위반하여 지역지식재산센터의 명칭을 사용한 자

5. 52조제5항을 위반하여 한국발명진흥회의 명칭을 사용한 자

 

KASAN_[직무발명쟁점] 발명진흥법상 직무발명 관련 규정에서 “~ 하여야 한다” 의무부과 표현 포함 조항 및 실무

 

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작성일시 : 2018.11.05 17:30
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