독점권__글18건

  1. 2023.12.28 대리점, Agent, 총판, 딜러 등의 계약관계 종료 시 본사에 대한 상법상 대리상의 보상청구권 관련 실무적 포인트 2
  2. 2023.12.27 주택임대인의 실거주 이유 임대차 갱신요구 거절 사안 – 임대인의 입증책임, 실거주의사 인정 판단기준: 대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결
  3. 2023.12.27 상가 업종제한, 독점권 약정, 영업금지인정 범위 - 편의점 vs 무인 아이스크림 할인점: 대법원 2023. 12. 14. 선고 2023다270047 판결 1
  4. 2023.12.14 독점계약(Exclusive Agreement)의 MPQ (minimum Purchase Quantity) 최소의무구매조건 및 Risk 관리 + 독점판매계약의 종료 단계 대응방안
  5. 2023.12.14 독점계약(Exclusive Distribution Agreement) MPQ (Minimum Purchase Quantity) 미달성, 계약위반 - 독점권 상실 및 손해배상 책임 여부: 서울중앙지방법원 2018. 1. 14. 선고 2017나24242 판결
  6. 2023.12.13 대리점, Agent, 총판, 딜러 등의 계약관계 종료 시 본사에 대한 상법상 대리상의 보상청구권 관련 실무적 포인트
  7. 2023.12.07 집합건물법 관리단, 규약 제정, 변경, 의결방법, 법규정 및 판결 – 상가점포 업종독점, 업종제한 분쟁 1
  8. 2023.12.07 상가 분양계약서 업종독점 특약, 상가건물관리대상 용도 기재사항, 관리단 규약 검토 – 상가업종 독점권 불인정: 서울남부지방법원 2023. 1. 12. 선고 2021가합108026 판결
  9. 2023.12.07 4층 상가 30여개 점포, 분양계약서 기재 업종과 다른 업종 운영 시 업종독점권 불인정: 서울중앙지방법원 2023. 8. 9. 선고 2022가합538093 판결 1
  10. 2023.11.28 집합건물법 관리단, 규약 제정, 변경, 의결방법, 법규정 및 판결 – 상가점포 업종독점, 업종제한 분쟁
  11. 2023.11.10 상가 집합건물 관리규약 개정, 관리단 의결 업종독점, 업종제한 설정, 변경, 폐지 가능 + 상가 임차인에게 관리단 의결권 위임 가능
  12. 2023.11.10 상가점포의 업종독점, 업종제한 독점권 성립요건 + 영업금지가처분, 손해배상청구, 본안소송 실무적 포인트
  13. 2023.09.04 독점계약(Exclusive Distribution Agreement) MPQ (Minimum Purchase Quantity) 미달성, 계약위반 - 독점권 상실 및 손해배상 책임 여부: 서울중앙지방법원 2018. 1. 14. 선고 2017나24242 판결
  14. 2023.09.04 독점계약(Exclusive Agreement)의 MPQ (minimum Purchase Quantity) 최소의무구매조건 및 Risk 관리 + 독점판매계약의 종료 단계 대응방안
  15. 2022.07.26 [국제계약분쟁] 장기 독점판매계약의 종료 단계에서 국내판매회사의 대응방안
  16. 2022.02.28 상가점포 업종제한, 업종독점 – 일부상가 업종제한 분양한 후 일부 미분양 점포 분양회사에서 보유 후 업종제한 없는 매매계약 사안: 서울고등법원 2020. 2. 12. 선고 2019나2027619 판결
  17. 2021.10.25 상가점포 업종제한, 업종독점 인정요건 및 실무적 대응방안
  18. 2021.08.27 일부 상가에만 업종독점, 업종제한 추가된 분양계약 효력 – 추가조건 계약의 당사자 사이 유효: 대법원 2010. 5. 27. 선고 2007다8044 판결

1.    상법 제92조의 2 (대리상의 보상청구권)

 

대리상의 활동으로 본인이 새로운 고객을 획득하거나 영업상의 거래가 현저하게 증가하고 이로 인하여 계약의 종료후에도 본인이 이익을 얻고 있는 경우에는 대리상은 본인에 대하여 상당한 보상을 청구할 수 있다. 다만, 계약의 종료가 대리상의 책임있는 사유로 인한 경우에는 그러하지 아니하다.

 

②제1항의 규정에 의한 보상금액은 계약의 종료전 5년간의 평균년보수액을 초과할 수 없다. 계약의 존속기간이 5년 미만인 경우에는 그 기간의 평균년보수액을 기준으로 한다.

 

③제1항의 규정에 의한 보상청구권은 계약이 종료한 날부터 6월을 경과하면 소멸한다.

 

2.     대리상 개념

 

실무상 용어인 "대리점", "Agent", "Distributor", "총판", "딜러" 등 다양한 명칭을 사용하더라도 상법상 대리상에 해당하는지 여부는 규범적으로 판단한다. 상법상 대리상은 본인(본사)과 독립적인 상인으로서 계속적인 거래관계를 맺고 본사의 상시 거래를 보조하여야 하며, 본사 영업에 속하는 거래를 대리 또는 중개를 하여야 한다.

 

대법원은 제조회사의 대리점 총판 계약 관계에 있더라도 그 계약 명칭에 상관없이 곧바로 상법상 대리상이 되는 것은 아니고, 실질적 계약 내용에 따라 대리상인지 여부를 판단하여야 한다(대법원 1999. 2. 5. 선고 9726593)고 판결하였습니다. 실무적으로는 소위 커미션베이스 에이전트를 대리상으로 봅니다. 다만, 실무상 판매자가 공급자에게 주문을 하여 상품을 공급받은 다음에는 공급자와는 완전히 독립적으로 제품을 판매하는 경우도 있지만, 판매자가 기본적으로는 자신의 계산과 책임 하에 제품을 판매하기는 하지만 영업에 관하여 공급자의 세부적인 지시를 따라야 하거나 공급자의 감독을 받으며 영업 계획이나 결과에 대하여 보고를 하는 경우도 있다. 후자의 판매업자는 마치 공급자의 영업 조직처럼 운영되어 공급자의 거래를 대리 또는 중개하는 대리상과도 유사한 실질을 가진다고 볼 여지도 있다.

 

3. 대리상의 보상청구권

 

대리상은 그 활동으로 본사가 새로운 고객을 획득하거나 영업상의 거래가 현저하게 증가하고 이로 인하여 계약의 종료 후에도 본인이 이익을 얻고 있는 경우에는 대리상은 본인에 대하여 상당한 보상을 청구할 수 있다. 다만, 계약의 종료가 대리상의 책임 있는 사유로 인한 경우에는 그러하지 아니하다(상법 제92조의2 1).

 

대리상계약의 존속기간 중 대리상의 고객확보를 위한 노력으로 현지에서 상품과 기업에 대한 인지도가 높아져 판매량이 증가된 후, 본인인 기업이 대리상계약을 종료시키고 직접 고객과 거래함으로써 이익을 독차지하거나 또는 다른 대리상과 대리상계약을 맺는 사례가 있을 수 있다. 대리상의 노력의 결과로 생긴 무형의 재산적 가치를 기업이 무상으로 빼앗는 것은 부당하다는 관점에서, 상법은 위와 같이 대리상의 보상청구권을 일정 요건 하에서 인정하여 대리상이 상인의 이익에 기여한 부분에 대해 형평에 맞는 보상을 받을 수 있도록 하고 있는 것이다. 보상청구권은 계약이 종료한 날부터 6월을 경과하면 소멸한다(상법 제92조의2 3).

 

4.     대리상 보상청구권의 유추적용 문제

 

대법원은 엄격한 의미의 대리상 계약관계가 아니더라도 대리상의 보상청구권을 유추적용할 수 있다는 입장이다(대법원 2013. 2. 14. 선고 2011 28342 판결). 대법원은, "대리상의 보상청구권에 관한 위와 같은 입법 취지 및 목적 등을 고려할 때, 제조자나 공급자로부터 제품을 구매하여 그 제품을 자기의 이름과 계산으로 판매하는 영업을 하는 자에게도, ①예를 들어 특정한 판매구역에서 제품에 관한 독점판매권을 가지면서 제품판매를 촉진할 의무와 더불어 제조자나 공급자의 판매활동에 관한 지침이나 지시에 따를 의무 등을 부담하는 경우처럼 계약을 통하여 사실상 제조자나 공급자의 판매조직에 편입됨으로써 대리상과 동일하거나 유사한 업무를 수행하였고, ②자신이 획득하거나 거래를 현저히 증가시킨 고객에 관한 정보를 제조자나 공급자가 알 수 있도록 하는 등 고객관계를 이전하여 제조자나 공급자가 계약 종료 후에도 곧바로 그러한 고객관계를 이용할 수 있게 할 계약상 의무를 부담하였으며, ③아울러 계약체결 경위, 영업을 위하여 투입한 자본과 그 회수 규모 및 영업 현황 등 제반 사정에 비추어 대리상과 마찬가지의 보호 필요성이 인정된다는 요건을 모두 충족하는 때에는, 상법상 대리상이 아니더라도 대리상의 보상청구권에 관한 상법 제92조의2를 유추적용할 수 있다고 보아야 한다"고 판시하였다

KASAN_대리점, Agent, 총판, 딜러 등의 계약관계 종료 시 본사에 대한 상법상 대리상의 보상청구권 관련 실무적 포인트.pdf
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작성일시 : 2023. 12. 28. 09:08
:

(1)   임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다. 이하 같다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다.

 

(2)   실제 거주하려는 의사의 존재는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명하였다는 사정이 있다고 하여 곧바로 인정될 수는 없지만, 임대인의 내심에 있는 장래에 대한 계획이라는 위 거절사유의 특성을 고려할 때 임대인의 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 그러한 의사의 존재를 추인할 수 있을 것이다.

 

(3)   이는 임대인의 주거 상황, 임대인이나 그의 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경, 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 임대차계약 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정, 임대인의 실제 거주 의사와 배치ㆍ모순되는 언동의 유무, 이러한 언동으로 계약갱신에 대하여 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지 여부, 임대인이 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무 및 내용 등 여러 사정을 종합하여 판단할 수 있다.

 

(4)   원고가 이 사건 아파트에 실제 거주한다는 이유로 피고들의 갱신요구를 거절하려면 그에 대한 증명책임을 부담하므로 실제 거주한다는 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정을 주장ㆍ증명할 필요가 있다. 그러나 위와 같은 사정을 보면 원고가 드는 사정만으로는 원고나 원고 부모가 이 사건 아파트에 실제 거주하려는 의사가 가공된 것이 아니라는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도라고 인정하기에는 의문의 여지가 있다. 따라서 원심으로서는 위와 같은 사정뿐만 아니라 원고나 원고 부모가 이 사건 아파트에 실제 거주하려는 의사에 관한 다른 사정이 있는지 등 앞서 본 사정을 종합하여 심리함으로써 원고나 원고 부모의 실제 거주하려는 의사가 가공된 것이 아니라는 것을 통상적으로 수긍할 수 있는 것인지 판단하였어야 했다.

 

(5)   그런데도 원심은 이러한 사정을 충분히 심리하지 아니한 채 원고의 실제 거주 의사에 개연성이 있고 그러한 의사와 명백하게 모순되는 행위를 찾을 수 없다는 이유로 원고의 갱신거절이 적법하다고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 주택임대차보호법 제6조의3 1항 단서 제8호의 증명책임 등에 관한 법리를 오해함으로써 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다

 

첨부: 대법원 2023. 12. 7. 선고 2022279795 판결

대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결.pdf
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KASAN_주택임대인의 실거주 이유 임대차 갱신요구 거절 사안 – 임대인의 입증책임, 실거주의사 인정 판단기준 대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결.pdf
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작성일시 : 2023. 12. 27. 11:00
:

1.    사안의 개요 및 판결 요지

 

(1)   편의점 소유자 겸 운영자가 상가 내 같은 층의 24시간 무인 아이스크림 등 할인점 운영자를 상대로 업종제한약정 위반을 이유로 영업금지를 청구한 사안

 

(2)   하급심 판결 - 원고들의 편의점과 피고의 아이스크림 등 할인점은 업종 제한 약정의 적용을 받는 동종업종이라고 볼 수 없고, 할인점으로 인한 편의점의 매출하락을 인정할 구체적인 자료도 없어 영업상 이익의 침해를 인정하기도 어렵다고 판단, 편의점 패소 판결

 

(3)   대법원 판결 - 24시간 할인점과 편의점이 동종업종으로 볼 여지가 많을 정도로 영업내용과 방식에서 유사한 점, 같은 상가건물 내 같은 층에 인접하여 배후 아파트 주민들을 주된 고객층으로 공유하고 있으므로 업종제한약정의 체결로 의도한 영업권의 독점적 보장 범위 내에 있다고 봄이 약정에 관한 합리적 의사해석인 점, 경쟁업체로 인한 매출 하락 정도가 거래관념상 통상 수인하여야 할 정도를 넘는 것으로 보이는 점 등에 비추어 업종제한약정 위반에 해당할 수 있다. 업종제한 및 영업금지청구 인정 취지, 원심판결 파기·환송

 

2.    판단기준 법리 대법원 판결 요지

 

(1)   업종 제한 약정 위반 여부의 판단 방법 - 건축주가 상가를 건축하여 점포별로 업종을 정하여 분양한 경우 점포의 수분양자나 그의 지위를 양수한 자 또는 그 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종 제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하므로, 상호간의 업종 제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다고 보아야 한다.

 

(2)   따라서 이와 같은 업종 제한 약정을 위반할 경우 이로 인하여 영업상의 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해배제를 위하여 동종업종의 영업금지를 청구할 권리가 있다(대법원 2009. 12. 24. 선고 200961179 판결, 대법원 2012. 11. 29. 선고 201179258 판결 등 참조).

 

(3)   상가를 분양하는 계약에서 업종 제한 약정을 하면서도 그 업종의 의미 및 영업범위에 관하여 따로 정하지 않은 경우에는, 그 업종의 사전적 의미, 일반적으로 행해지는 그 업종의 영업내용, 한국표준산업분류표의 분류기준 등을 모두 종합하여 결정하되, 획일적ㆍ절대적으로 결정할 것이 아니라 상가가 위치한 도시와 아파트단지의 규모, 그 상가의 크기와 상권형성 정도, 인근 동종업종의 상황 등도 아울러 고려하여, 지정된 업종의 점포 입점자가 거래관념상 통상적으로 수인하여야 할 정도를 넘는 약정 위반인지 여부를 판단하여야 한다(대법원 2007. 9. 21. 선고 200663747 판결 등 참조).

 

첨부: 대법원 2023. 12. 14. 선고 2023270047 판결

대법원 2023. 12. 14. 선고 2023다270047 판결.pdf
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KASAN_상가 업종제한, 독점권 약정, 영업금지인정 범위 - 편의점 vs 무인 아이스크림 할인점 대법원 2023. 12. 14. 선고 2023다270047 판결.pdf
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작성일시 : 2023. 12. 27. 10:00
:

1.    독점계약(Exclusive Agreement) MPQ (minimum Purchase Quantity) 조항

 

독점계약은 유리한 점도 많지만 단점도 많습니다. 독점계약 체결 후 상황이 최초 예상과 달리 전개될 경우 당사자가 부담할 Risk가 크고 계약상 융통성이 거의 없기 때문에 그 해결도 어렵습니다. 따라서 독점계약은 체결할 때부터 관련 Risk를 두루 점검해보고 그 해결방안을 계약서에 포함시키는 것이 좋습니다.

 

예를 들어, 특허기술의 독점실시를 위한 특허권 전용실시권 설정 라이선스 계약이라면 실시자 licensee에게 최소 제조 및 판매수량 또는 최소 로열티 지급액 등을 미리 설정해 두어야 합니다. 전용실시권 설정으로 특허권자 자신도 실시할 수 없을 뿐만 아니라 제3자 실시허락도 불가능하기 때문에, 특허권자 licensor는 수익을 전혀 얻을 수 없는 상황에 처할 수도 있습니다.

 

특허기술의 독점실시 라이선스 계약 뿐만 아니라 공동개발 및 독점공급계약이나 독점판매 계약에서도 유사한 Risk가 있습니다. 원료에 대한 독점공급계약을 체결하였으나 그 공급가격이 너무 비싸서 최종 제품의 경쟁력을 확보할 수 없는 경우도 있습니다. 특히 제3자로부터 훨씬 낮은 가격에 동일한 원료를 공급받을 수 있다면 그 부담은 더욱 커질 것입니다.

 

그와 같은 경우 독점계약 (exclusive) 관계를 비독점 계약 (non-exclusive) 관계로 전환할 수 있다면 문제를 쉽게 해결할 수 있습니다. 그런데, 독점계약이 아니라면 그 연구개발에 따른 위험을 부담하기 어렵고 일정기간 독점으로 수익성을 보장해야만 하는 경우도 많습니다. 그렇지 않다면 사업성을 확보할 수 없고, 그와 같은 사정이라면 독점계약이 아니라면 당초 성사되기 어려운 계약도 있습니다.

 

따라서, 독점계약 자체를 회피하거나 일방적으로 파기하는 것이 아니라 독점적 지위를 종결하지만 일부는 공급할 수 있도록 보장하고 일부는 제3자에게 구매하는 등의 방안으로 발생 가능한 Risk를 적절하게 관리할 수 있는 계약구조를 만드는 것이 바람직합니다.

 

독점계약에서 자주 사용되는 최소 필수 판매수량 조건이나 지급의무 최소 로열티 조건은 가장 기본적 내용입니다. 여기에 덧붙여, 독점관계를 비독점관계로 전환하는 구조도 고려할 수 있습니다.

 

예를 들면 다음과 같은 계약조항도 가능합니다. "라이센시 실시자는 특허 실시대가 중 경상로열티로 판매량의 3% 또는 연 총 *억원 중 많은 금액을 라이센서 특허권자에게 지급한다. 라이센시 실시자가 위 특허실시대가를 지급하지 못한 경우 라이센서 특허권자는 제3자에게 본 계약 대상특허의 실시를 허락할 수 있다. 이때 제3자에 대한 실시허락은 통상실시권 허여로 한다."

 

2.    독점계약(Exclusive Agreement) 종료 단계 쟁점

 

외국회사와 사이에 체결한 독점판매계약을 장기간 유지하다 기간만료로 종료하는 경우 국내회사 입장에서는 그동안의 시장 개발 노력에 대한 보상 등 최대한의 이익을 보장받기를 원합니다. 그러나 계약기간 만료를 이유로 독점계약을 종료하면서 국내회사의 이익을 보호할 수 있는 마법 같은 방안은 없습니다. 다만, 상대방을 설득할 수 있는 합리적 방안을 최선을 다해 모색해보고 적절하게 제시하여 협상해 볼 수 있습니다.

 

(1)   계약조항 검토

 

당사자의 권리의무를 명시적으로 규정한 조항으로는 (1) 3조에서 귀사에게 계약종료 후 1개 이내에 반품에 관한 사항을 정리하여 처리 완료할 것을 규정한 것과 (2) 9조에서 비밀유지의무 및 비밀정보자료의 반환 등의 후처리를 규정한 것이 유일합니다.

 

통상 계약종료 후 필요한 조치로는 보유하고 있던 재고제품의 처분, 도매상 등 유통과정에 들어간 제품의 처분, 미수금 처리 등인데, 보통 distributor에게 계약종료 후 일정기간을 허용하는 경우가 많습니다. 앞서 지적한 본 계약의 조항들은 이와 같은 계약종료 후 처리에 관한 규정은 아닙니다. 따라서, 본 계약에는 계약종료 후 처리에 관한 명시적 조항이 없습니다. 계약종료 전에 양 당사자의 협의에 따라 구체적으로 정할 필요가 있습니다.

 

그 외 10년 동안 귀사의 시장개척 노력에 따른 보상 등에 관한 규정은 없습니다. 그와 같은 보상조항이 없는 상황에서 정상적으로 계약기간을 모두 경과하여 기간만료로 계약관계가 종료되는 경우 일방 당사자의 추가 보상청구는 허용되지 않는다는 것이 일반적 견해입니다. 특별한 사정은 엿보이지 않는 상황이므로, 귀사에서 계약에 근거하여 특별한 보상을 청구하는 것은 어렵지 않을까 생각됩니다.

 

(2)   계약종료에 대해 Distributor 입장에서 주장 가능한 포인트

 

본 계약에는 계약종료 후 반드시 필요한 재고처리 등 후처리 규정이 없지만, 통상 필요한 조치이므로, 귀사는 상대방에게 보유재고, 유통단계에 들어간 제품 등 처리를 위한 추가 필요기간을 요구할 수 있다 생각됩니다.

 

계약상 자동연장 기간을 1년으로 정하고 있는 점을 고려할 때, (1) 후 처리를 겸한 1년 자동연장을 하는 방안, (2) 형식은 계약종료로 하지만 후처리 기간을 1년으로 정하는 방안, (3) 후처리 기간을 1년 이내 기간으로 하여 9개월 또는 6개월로 하는 방안 등을 제안해 볼 수 있습니다. 물론 계약종료 후 처리를 위한 합리적으로 필요기간은 산업분야에 따라 다르다 할 것이지만, 통상 3개월 또는 6개월 사례는 드물지 않다고 생각합니다.

 

한편, 계약종료 후 귀사가 보유하고 있는 거래처 정보 및 판매정보 등을 모두 상대방에게 넘겨주어야 한다는 계약조항은 없습니다. 물론 상대방은 귀사에서 축적한 정보를 무상 사용할 권리도 없습니다. 따라서, 상대방에게 그와 같은 정보를 넘겨주는 대신 이에 대한 정당한 대가를 요구할 수 있을 것입니다.

 

만약, 귀사의 보유정보가 제9조의 비밀정보에 해당한다면 상대방은 계약종료 후 모두 반환하여야 하고, 일정기간 동안 이를 무단 사용할 수 없습니다. 절대적 비밀정보뿐만 아니라 병원 D/C 관련 정보 등 제3자의 정보라고 하여도 이를 다양한 소스에서 수집하여 영업상 유용한 형식으로 정리, 가공한 정보파일은 data base라는 편집물로서 새로운 비밀정보 보호대상이 될 수도 있습니다.

 

여기서 유의할 점은 상기 비밀정보가 귀사와 비밀유지의무가 없는 제3(예를 들어 도매업체, 병원담당자, 식약처등 정부부처)를 통해서 Bayer이 정당한 방법으로 입수 가능한 정도의 것이라면, 이의 사용권 부여에 따른 대가 청구라면 상대방측에서 받지 않을 수 있습니다.

 

(3)   정리

 

계약서에 계약종료에 따른 추가 보상청구에 관한 규정은 없습니다. 또한 계약종료 후 권리의무관계를 규정한 조항도 없습니다. 이와 같은 상황에서 특별한 사정 없이 계약기간의 만료로 인한 계약종료의 경우, 계약의 일방 당사자가 상대방에 대해 추가 보상을 청구하는 것은 원칙적으로 인정되지 않습니다.

 

다만, 통상 계약종료 후 후속 처리가 필요하다는 점을 고려하면, 후처리를 위한 기간확보를 통한 보상 요청이 가능하고, 또한 귀사가 수집한 정보의 양도 또는 사용권 부여에 따른 대가 요구도 가능할 것입니다.

KASAN_독점계약(Exclusive Agreement)의 MPQ (minimum Purchase Quantity) 최소의무구매조건 및 Risk 관리 + 독점판매계약의 종료 단계 대응방안.pdf
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작성일시 : 2023. 12. 14. 08:46
:

1.    계약조항

 

2.    국내 총판의 최소구매금액 미달성, 미이행, 계약위반 상황

 

3.    본사에서 국내총판독점권 박탈 및 제3 업체에 판매권 부여

 

4.    국내 독점 총판의 주장요지 – MPQ 위반만으로 곧바로 독점권 상실되지 않고 양사의 협의 의무 있음, 본사의 국내독점판매권 침해로 인한 손해배상책임

 

5.    법원 판단의 요지

 

(1)  국내 총판의 MPQ 위반으로 국내독점판매권 곧바로 상실되는 효력 발생

 

(2)  국내 총판과 협의 불필요, 사전 협의를 독점권 상실의 전제조건으로 볼 수 없음

 

① 계약서 제6조 제1문 전단에 독점판매권 상실조항을 둔 이유는 영업조직이 전혀 없는 피고로서는 이 사건 제품의 판매량과 그에 따른 피고의 매출액, 사업 존속 여부 등을 해당 지역의 독점판매권을 가진 업체의 영업 수완과 능력에 전적으로 의존할 수밖에 없어, 그로 인한 위험을 회피하기 위한 것으로 보이는 점

 

② 계약서 제6조 제1문 전단의 독점판매권 상실조항을 이 사건 제품에 대한 원고의 월 평균 주문금액이 위 조항에서 규정하고 있는 일정금액에 이르지 아니하는 경우 피고와 원고가 협의하여 이 사건 독점판매권을 상실 시킬 수 있다는 취지에 불과하다고 보는 것은 위와 같은 독점판매권 상실조항의 규정 취지에 비추어 맞지 않는 점

 

③ 오히려 위와 같은 독점판매권 상실조항의 규정취지에 비추어 볼 때 계약서 제6조 제1문 전단에서 규정하고 있는 바와 같이 이 사건 제품에 대한 원고의 월 평균 주문금액이 일정 금액에 이르지 아니하는 경우 원고의 이 사건 독점판매권은 상실되고, 이를 전제로 계약서 제6조 제1문 후단에서 규정하는 바와 같이 원고와 피고가 협의하여 이 사건 제품에 대한 원고의 판매 지역 및 거래처를 조정할 수 있다고 보는 것이 더 자연스럽고 타당한 점 등에 비추어 볼 때,

 

6조 제1문은 이 사건 계약 체결일 후 일정 시점에서의 원고의 월 평균 주문금액이 10,000,000 원이 되지 않을 경우 원고가 이 사건 독점판매권을 상실한다는 것을 규정한 것이라고 봄이 상당하다.

KASAN_독점계약(Exclusive Distribution Agreement) MPQ (Minimum Purchase Quantity) 미달성, 계약위반 - 독점권 상실 및 손해배상 책임 여부 서울중앙지방법원 2018. 1. 14. 선고 2017나24242 판결.pdf
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작성일시 : 2023. 12. 14. 08:40
:

 

1.    상법 제92조의 2 (대리상의 보상청구권)

 

대리상의 활동으로 본인이 새로운 고객을 획득하거나 영업상의 거래가 현저하게 증가하고 이로 인하여 계약의 종료후에도 본인이 이익을 얻고 있는 경우에는 대리상은 본인에 대하여 상당한 보상을 청구할 수 있다. 다만, 계약의 종료가 대리상의 책임있는 사유로 인한 경우에는 그러하지 아니하다.

 

②제1항의 규정에 의한 보상금액은 계약의 종료전 5년간의 평균년보수액을 초과할 수 없다. 계약의 존속기간이 5년 미만인 경우에는 그 기간의 평균년보수액을 기준으로 한다.

 

③제1항의 규정에 의한 보상청구권은 계약이 종료한 날부터 6월을 경과하면 소멸한다.

 

2.    대리상 개념

 

실무상 용어인 "대리점", "Agent", "Distributor", "총판", "딜러" 등 다양한 명칭을 사용하더라도 상법상 대리상에 해당하는지 여부는 규범적으로 판단한다. 상법상 대리상은 본인(본사)과 독립적인 상인으로서 계속적인 거래관계를 맺고 본사의 상시 거래를 보조하여야 하며, 본사 영업에 속하는 거래를 대리 또는 중개를 하여야 한다.

 

대법원은 제조회사의 대리점 총판 계약 관계에 있더라도 그 계약 명칭에 상관없이 곧바로 상법상 대리상이 되는 것은 아니고, 실질적 계약 내용에 따라 대리상인지 여부를 판단하여야 한다(대법원 1999. 2. 5. 선고 9726593)고 판결하였습니다. 실무적으로는 소위 커미션베이스 에이전트를 대리상으로 봅니다. 다만, 실무상 판매자가 공급자에게 주문을 하여 상품을 공급받은 다음에는 공급자와는 완전히 독립적으로 제품을 판매하는 경우도 있지만, 판매자가 기본적으로는 자신의 계산과 책임 하에 제품을 판매하기는 하지만 영업에 관하여 공급자의 세부적인 지시를 따라야 하거나 공급자의 감독을 받으며 영업 계획이나 결과에 대하여 보고를 하는 경우도 있다. 후자의 판매업자는 마치 공급자의 영업 조직처럼 운영되어 공급자의 거래를 대리 또는 중개하는 대리상과도 유사한 실질을 가진다고 볼 여지도 있다.

 

3.    대리상의 보상청구권

 

대리상은 그 활동으로 본사가 새로운 고객을 획득하거나 영업상의 거래가 현저하게 증가하고 이로 인하여 계약의 종료 후에도 본인이 이익을 얻고 있는 경우에는 대리상은 본인에 대하여 상당한 보상을 청구할 수 있다. 다만, 계약의 종료가 대리상의 책임 있는 사유로 인한 경우에는 그러하지 아니하다(상법 제92조의2 1).

 

대리상계약의 존속기간 중 대리상의 고객확보를 위한 노력으로 현지에서 상품과 기업에 대한 인지도가 높아져 판매량이 증가된 후, 본인인 기업이 대리상계약을 종료시키고 직접 고객과 거래함으로써 이익을 독차지하거나 또는 다른 대리상과 대리상계약을 맺는 사례가 있을 수 있다. 대리상의 노력의 결과로 생긴 무형의 재산적 가치를 기업이 무상으로 빼앗는 것은 부당하다는 관점에서, 상법은 위와 같이 대리상의 보상청구권을 일정 요건 하에서 인정하여 대리상이 상인의 이익에 기여한 부분에 대해 형평에 맞는 보상을 받을 수 있도록 하고 있는 것이다. 보상청구권은 계약이 종료한 날부터 6월을 경과하면 소멸한다(상법 제92조의2 3).

 

4.    대리상 보상청구권의 유추적용 문제

 

대법원은 엄격한 의미의 대리상 계약관계가 아니더라도 대리상의 보상청구권을 유추적용할 수 있다는 입장이다(대법원 2013. 2. 14. 선고 2011 28342 판결). 대법원은, "대리상의 보상청구권에 관한 위와 같은 입법 취지 및 목적 등을 고려할 때, 제조자나 공급자로부터 제품을 구매하여 그 제품을 자기의 이름과 계산으로 판매하는 영업을 하는 자에게도, ①예를 들어 특정한 판매구역에서 제품에 관한 독점판매권을 가지면서 제품판매를 촉진할 의무와 더불어 제조자나 공급자의 판매활동에 관한 지침이나 지시에 따를 의무 등을 부담하는 경우처럼 계약을 통하여 사실상 제조자나 공급자의 판매조직에 편입됨으로써 대리상과 동일하거나 유사한 업무를 수행하였고, ②자신이 획득하거나 거래를 현저히 증가시킨 고객에 관한 정보를 제조자나 공급자가 알 수 있도록 하는 등 고객관계를 이전하여 제조자나 공급자가 계약 종료 후에도 곧바로 그러한 고객관계를 이용할 수 있게 할 계약상 의무를 부담하였으며, ③아울러 계약체결 경위, 영업을 위하여 투입한 자본과 그 회수 규모 및 영업 현황 등 제반 사정에 비추어 대리상과 마찬가지의 보호 필요성이 인정된다는 요건을 모두 충족하는 때에는, 상법상 대리상이 아니더라도 대리상의 보상청구권에 관한 상법 제92조의2를 유추적용할 수 있다고 보아야 한다"고 판시하였다.

 

KASAN_대리점, Agent, 총판, 딜러 등의 계약관계 종료 시 본사에 대한 상법상 대리상의 보상청구권 관련 실무적 포인트.pdf
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작성일시 : 2023. 12. 13. 16:00
:

 

1.    법 규정

 

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 29(규약의 설정ㆍ변경ㆍ폐지) ① 규약의 설정ㆍ변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다. 이 경우 규약의 설정ㆍ변경 및 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다37(의결권) ① 각 구분소유자의 의결권은 규약에 특별한 규정이 없으면 제12조에 규정된 지분비율에 따른다. ② 전유부분을 여럿이 공유하는 경우에는 공유자는 관리단집회에서 의결권을 행사할 1인을 정한다. 38(의결 방법) ① 관리단집회의 의사는 이 법 또는 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수  의결권의 과반수로써 의결한다. ② 의결권은 서면이나 전자적 방법(전자정보처리조직을 사용하거나 그 밖에 정보통신기술을 이용하는 방법으로서 대통령령으로 정하는 방법을 말한다. 이하 같다)으로 또는 대리인을 통하여 행사할 수 있다

 

2.    관리단 의결만으로 분양계약의 업종독점권 폐지 불가 + 기존 업종독점 권리자의 동의 필요 - 대법원 2007. 2. 8. 선고 200665842 판결

 

(1)   분양회사가 수분양자에게 특정 영업을 정하여 분양하거나 구분소유자들 사이에서 각 구분소유의 대상인 점포에서 영위할 영업의 종류를 정하였다고 하더라도 수분양자들이나 구분소유자들 스스로의 합의에 의하여 이를 변경할 수 있고(대법원 2005. 11. 10. 선고 200345496 판결 참조),

 

(2)   집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조 제1, 38조 제1항의 각 규정에서 건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면 구분소유자 전원으로 구성되는 관리단이 당연히 설립되어 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사업을 시행하게 되고, 그 관리단 집회의 의사는 위 법 또는 규약에 특별한 규정이 없는 경우 구분소유자 및 의결권의 각 과반수로써 의결한다고 정하고 있음은 원심 판시와 같다.

 

 

(3)   그렇지만 관리단이 그 결의에 의하여 분양계약에 따른 업종제한 약정을 변경 폐지할 수 있는 것은 실질적으로 분양자(분양회사)의 업종제한 설정(분양자의 업종변경에 대한 동의권은 기존의 지정업종 입점자의 동의가 없는 한 사실상 그 행사가 불가능한 경우가 많다) 등의 지위를 대신한다는 의미가 있을 뿐만 아니라 위 분양계약상의 업종제한 약정의 동기나 그 경위, 이를 둘러싼 수분양자 등 입점자들의 기득권에 대한 기대 및 수인 상태나 그 정도 등에 비추어 보면, 분양계약상의 업종제한의 변경이나 폐지 결의에는 관리단 자체의 정관이나 자치규약 또는 관리규약에서 규정한 의사정족수 및 의결정족수를 충족하는 외에 기존의 지정업종 입점자의 동의가 필요하다.

 

3.     관리단 의결 방법  

 

(1)   대법원 2011. 10. 13. 선고 200965546 판결 - 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 규정하고 있는 결의 요건을 구분소유자의 수와 의결권의 수로 정함으로써 집합건물에 대하여 인적 측면에서 공동생활관계와 재산적 측면에서 공동소유관계를 함께 고려하여 공정하고 원활하게 이를 유지, 관리하려는 데 그 입법취지가 있는 점과 위 규정의 문언이구분소유자라고 정하고 있는 점에 비추어 보면 위 규정에서 정한 구분소유자의 서면 결의의 수를 계산함에 있어서 한 사람이 그 집합건물 내에 수 개의 구분건물을 소유한 경우에는 이를 1인의 구분소유자로 보아야 한다.

 

(2)   부산지방법원 2006. 11. 1. 선고 2006가합7153 판결집합건물법 제38조 제1항에 의하면, 관리단집회의 의사는 구분소유자 및 의결권의 각 과반수로써 의결한다고 규정하고 있는데, 집합건물법이 이와 같이 지분비율에 의한 의결권(집합건물법 제37, 12조 참조)의 과반수라는 요건 외에 구분소유자의 과반수라는 요건을 또다시 요구하고 있는 것, 집합건물이 물권으로서의 재산적 측면과 소유자집단 또는 공동생활집단으로서의 인적 측면이라는 양면성을 가지는 점을 고려하여, 특정 소수의 구분소유자가 집합건물의 대부분을 소유하고 있는 때에 의결권의 비율만으로 관리단집회의 의사가 결정되는 것으로 한다면 그들의 전횡을 막을 수 없게 되므로 그러한 전횡을 막고, 구분소유건물의 공정 공평하고 원활한 유지 관리를 위함이라고 볼 것인바, 그와 같은 위 집합건물법의 규정취지에 비추어 구분소유자 중 1인이 다수의 구분소유권을 가지고 있다고 하더라도 구분소유자의 수를 계산함에 있어서는 이를 1인으로 보아야 할 것이다.

 

(3)   서울고등법원 2011. 7. 21. 선고 201065841 판결: 집합건물법은 각 구분소유자의 의결권은 규약에 특별한 규정이 없는 경우에는 그가 소유하고 있는 전유부분의 면적비율에 의하고(37조 제1), 관리단집회의 의사는 위 법 또는 규약에 특별한 규정이 없는 경우에는 구분소유자 및 의결권의 각 과반수로써 의결하도록(38조 제1) 규정하고 있는바, 관리단집회의 의사정족수 및 의결정족수의 충족 여부를 판단함에 있어서는 구분소유자가 소유하고 있는 구분소유권의 개수를 고려함이 없이 자연적 의미에서의 구분소유자 숫자를 기준으로 하여야 한다고 봄이 상당하다. 피고가 관리단집회 소집 당시 구분소유자들에게 송부한 위임장 양식에는 인감증명서, 주민등록증, 운전면허증 중 하나를 위임인 본인확인서류로서 위임장에 첨부하도록 기재되어 있으나, 피고의 관리규약에서는 대리인에 의하여 의결권을 행사할 경우 대리권을 수여하는 것을 증명하는 서면을 집회개최 전까지 제출하도록 하고 있을 뿐 반드시 위와 같은 본인확인서류를 제출하도록 하는 규정을 두고 있지 않는바, 위임장 양식에 기재된 첨부서류는 본인의 위임의사를 확인하기 위한 여러 방법들 중 하나의 의미를 가질 뿐 그 제출이 강제되는 것이라고 보기는 어려우므로, 위임장의 다른 기재 등에 의하여 본인의 위임의사가 진정한 것임이 확인되는 이상 위와 같은 본인확인서류가 첨부되어 있지 않다고 하여 그 위임장에 의한 의결권행사를 무효로 볼 것은 아니다.

 

KASAN_집합건물법 관리단, 규약 제정, 변경, 의결방법, 법규정 및 판결 – 상가점포 업종독점, 업종제한 분쟁.pdf
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작성일시 : 2023. 12. 7. 16:29
:

 

1.    분양계약서 업종제한 관련 특약 사항

 

(1)   해당 상가점포 분양계약에는임대차계약 승계조건임, 잔금일이후부터 월세수취권 발생함, 약국 등으로 사용하거나 임대 줄 수 없음. 상기 호실은 미용실 독점임이라는 특약사항이 포함

 

(2)   다른 상가점포 분양계약서에는, ‘약국으로 사용하거나 임대하는 것은 금지한다’(상가 O, P호 공급계약서), ‘본건 Q호는 담배·제과·약국 등으로 입점 불가함. , 편의점 입점시 담배 가능하고, 타 상가에 비입점시 제과점 가능함’(상가 Q호 공급계약서), ‘약국으로 사용 및 임대차는 금지함’(상가 T호 공급계약서) – 법원 판단: 특정 업종을 지정한 것이 아니라, 특정 업종의 영업을 금지하는 내용의 특약사항이 포함되어 있을 뿐이다.

 

2.    상가점포 관리대장 집합건축물대장 용도 업종 기재사항

 

(1)   해당 점포 용도: “1종근린생활시설(미용원)” 문제 점포 상가 E호에 관한 집합건축물대장에는 그 용도가2종근린생활시설(일반음식점)”으로 등재된 사실도 인정된다.

 

(2)   원고 주장 - 분양자가 상가의 구분 점포별 용도를 지정하여 분양하였고, 그 용도가 집합건축물관리대장에 반영되었으며, E호 역시 그 용도가 일반음식점으로 제한되었다.

 

 

(3)   법원 판단: 개별 구분 점포에 대한 공급계약에 사용 용도나 업종을 지정하지 않은 이상, 집합건축물관리대장의 용도란 기재와 같이 업종이 지정되었다고 단정할 수 없다.

 

(4)   각 집합건축물관리대장상의 용도가 변경된 사실을 알 수 있다. 이와 같은 사실은 집합건축물관리대장상의 용도란 기재는 이 사건 상가 내 각 구분 점포의 이용 현황을 반영한 것일 뿐, 업종 지정 또는 제한을 반영한 것이 아니라는 점을 뒷받침한다.

 

 

(5)   집합건축물관리대장의 용도란 기재를 근거로 이 사건 상가의 각 구분 점포 별로 용도가 지정되어 있었다거나, 이 사건 상가 E호의 용도가 일반음식점으로 제한되어 있었다고 인정할 수는 없다.

 

3.    상가 관리단 규약 검토

 

(1)   상가점포들이 분양된 이후 제정된 이 사건 상가 관리규약 제14조는구분소유자 및 점유자 2/3 이상과 구분소유자 지분율 50% 이상이 반대할 경우 동종 업종의 입점을 제한할 수 있다고 규정하고 있는데, 이는 기존과 같은 업종으로의 변경이 원칙적으로 허용됨을 전제로 한다.

 

(2)   상가의 구분 점포들이 분양 당시 모두 업종이 지정되어 있었다고 보더라도, 이 사건 상가 관리규약의 제정으로서 업종제한 약정은 그 효력을 상실하였다고 봄이 타당하다.

 

 

(3)   상가 관리규약 제9조 제1항에는 구분소유자 및 점유자의 권리로서 ‘전유 부분에서 독립적인 영업행위 등을 할 수 있는 권리가 규정되어 있을 뿐이고, 이는 상가를 구성하는 구분 점포들에 대하여 업종이 지정되어 있다거나, 독점적인 영업권을 부여하는 내용이 아니다.

 

첨부: 서울남부지방법원 2023. 1. 12. 선고 2021가합108026 판결

 

KASAN_상가 분양계약서 업종독점 특약, 상가건물관리대상 용도 기재사항, 관리단 규약 검토 – 상가업종 독점권 불인정 서울남부지방법원 2023. 1. 12. 선고 2021가합108026 판결.pdf
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서울남부지방법원 2023. 1. 12. 선고 2021가합108026 판결.pdf
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작성일시 : 2023. 12. 7. 11:00
:

 

1.    사안의 개요 - 분양계약서 내용

 

(1)   “수분양자는 분양자가 계약 시 지정한 업종에 따라야 한다.”(8조 제1), “수분양자는 점포개설시 이미 개설되어 영업 중인 동일한 업종으로 영업할 수 없다.”(8조 제2)

 

(2)   이 사건 분양계약서에는 이 사건 상가 개별 호실의 지정업종이 J호는완구점’, G호는아동복’, H호는내의류지정

 

 

(3)   원고 회사는 00여년 전부터 G, H호 점포에 프랜차이즈 편의점 직영점 운영

 

(4)   피고가 동일한 상가 건물 점포에 다른 브랜드 편의점 입점하지 영업금지청구소송 제기

 

 

(5)   1심 법원 원고 패소, 업종독점권 불인정

 

2.    법원의 판단 요지   

 

(1)   원고가 제출한 증거만으로는 피고에게편의점, 슈퍼마켓, 마트, 기타소매점을 포함한 동종업종 등의 영업을 제한할 의무가 있다고 보기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

 

(2)   이 사건 분양계약에서 분양회사가 수분양자에게 특정 영업을 정하여 분양하는 것은 수분양자에게 해당 업종을 독점적으로 운영하도록 보장하는 의미가 내포되어있는 것이라고 볼 수 있으나, 이 사건 상가 G, H호에 지정된 업종은아동복내의류’일 뿐이고, 분양자가 다른 점포의 수분양자에게편의점, 슈퍼마켓, 마트, 기타 소매점’의 업종을 지정하여 분양하였다고 볼 자료도 없다.

 

 

(3)   이 사건 상가는 4층으로 이루어져 있고 현재 약 30여개의 점포가 영업 중인데, 그중 미용업(이발소, 헤어샵) 4, 부동산중개업은 3, 음악학원은 2, 수학학원은 4곳이 동시에 영업하고 있다. 원ㆍ피고를 제외한 나머지 호실의 점포 운영자들 15명도점포 입주 시 이 사건 번영회 또는 임대인으로부터 해당 상가의 동종영업 제한에 관하여 안내를 받은 바 없다.

 

(4)   이 사건 상가 일부 출입문 상단에당 상가에는 중복된 영업은 불가하오니 임대 후 피해보시지 말고 번영회로 문의 바랍니다.”는 내용의 게시물이 3군데 부착되어 있는 사실을 인정할 수 있으나, 위 게시물은 언제, 어떠한 경위로 부착되었는지 불분명한 점, 번영회 회장 M는 원고가 최근 이를 지적하기 전까지는 위 부착물의 존재를 인식하지 못하였다고 증언한 점, 위 게시물에 부기된 전화번호가 현재 이 사건 번영회의 전화번호로 쓰이고 있지 않은 점, 각 게시물의 형태와 시인성 등에 비추어 보면, 위 게시물은 이 사건 분양계약에 따른 영업제한의 효과를 개별 수분양자들에게 주의적으로 알리는 내용으로 볼 여지가 있고, 위 게시물에 포함된 내용이 이 사건 상가 관리단의 결의에 해당한다거나 그 효력이 피고의 입점 무렵까지 지속되고 있다고 보기는 어렵다.

 

3.    관련 법리

 

(1)   건축주가 상가를 건축하여 점포별로 업종을 정하여 분양한 경우 점포의 수분양자나 그의 지위를 양수한 자 또는 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종 제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 타당하므로, 상호간 업종 제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다고 보아야 한다.

 

(2)   따라서 점포 수분양자의 지위를 양수한 자, 임차인 등이 분양계약 등에 정하여진 업종 제한 약정을 위반할 경우 이로 인하여 영업상 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해배제를 위하여 동종업종의 영업금지를 청구할 권리가 있다(대법원 2009. 12. 24. 선고 200961179 판결 참조).

 

 

(3)   한편 상가건물이 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하집합건물법이라 한다)의 규율대상인 집합건물인 경우 분양이 개시되고 입주가 이루어짐으로써 공동관리의 필요가 생긴 때에는 그 당시의 미분양된 전유부분의 구분소유자를 포함한 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 집합건물법 제23조 소정의 관리단이 당연히 설립되고, 관리단의 설립 이후에는 집합건물법 제28조의 관리단 규약을 통하여 위와 같은 업종 제한을 새로 설정하거나 변경할 수도 있다(대법원 2012. 11. 29. 선고 201179258 판결 참조).

 

첨부: 서울중앙지방법원 2023. 8. 9. 선고 2022가합538093 판결

 

KASAN_4층 상가 30여개 점포, 분양계약서 기재 업종과 다른 업종 운영 시 업종독점권 불인정 서울중앙지방법원 2023. 8. 9. 선고 2022가합538093 판결.pdf
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서울중앙지방법원 2023. 8. 9. 선고 2022가합538093 판결.pdf
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작성일시 : 2023. 12. 7. 10:00
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1.    법 규정

 

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 29(규약의 설정ㆍ변경ㆍ폐지) ① 규약의 설정ㆍ변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다. 이 경우 규약의 설정ㆍ변경 및 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다37(의결권) ① 각 구분소유자의 의결권은 규약에 특별한 규정이 없으면 제12조에 규정된 지분비율에 따른다. ② 전유부분을 여럿이 공유하는 경우에는 공유자는 관리단집회에서 의결권을 행사할 1인을 정한다. 38(의결 방법) ① 관리단집회의 의사는 이 법 또는 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수  의결권의 과반수로써 의결한다. ② 의결권은 서면이나 전자적 방법(전자정보처리조직을 사용하거나 그 밖에 정보통신기술을 이용하는 방법으로서 대통령령으로 정하는 방법을 말한다. 이하 같다)으로 또는 대리인을 통하여 행사할 수 있다

 

2.    관리단 의결만으로 분양계약의 업종독점권 폐지 불가 + 기존 업종독점 권리자의 동의 필요 - 대법원 2007. 2. 8. 선고 200665842 판결

 

(1)   분양회사가 수분양자에게 특정 영업을 정하여 분양하거나 구분소유자들 사이에서 각 구분소유의 대상인 점포에서 영위할 영업의 종류를 정하였다고 하더라도 수분양자들이나 구분소유자들 스스로의 합의에 의하여 이를 변경할 수 있고(대법원 2005. 11. 10. 선고 200345496 판결 참조),

 

(2)   집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조 제1, 38조 제1항의 각 규정에서 건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면 구분소유자 전원으로 구성되는 관리단이 당연히 설립되어 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사업을 시행하게 되고, 그 관리단 집회의 의사는 위 법 또는 규약에 특별한 규정이 없는 경우 구분소유자 및 의결권의 각 과반수로써 의결한다고 정하고 있음은 원심 판시와 같다.

 

(3)   그렇지만 관리단이 그 결의에 의하여 분양계약에 따른 업종제한 약정을 변경 폐지할 수 있는 것은 실질적으로 분양자(분양회사)의 업종제한 설정(분양자의 업종변경에 대한 동의권은 기존의 지정업종 입점자의 동의가 없는 한 사실상 그 행사가 불가능한 경우가 많다) 등의 지위를 대신한다는 의미가 있을 뿐만 아니라 위 분양계약상의 업종제한 약정의 동기나 그 경위, 이를 둘러싼 수분양자 등 입점자들의 기득권에 대한 기대 및 수인 상태나 그 정도 등에 비추어 보면, 분양계약상의 업종제한의 변경이나 폐지 결의에는 관리단 자체의 정관이나 자치규약 또는 관리규약에서 규정한 의사정족수 및 의결정족수를 충족하는 외에 기존의 지정업종 입점자의 동의가 필요하다.

 

3.     관리단 의결 방법  

 

(1)   대법원 2011. 10. 13. 선고 200965546 판결 - 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 규정하고 있는 결의 요건을 구분소유자의 수와 의결권의 수로 정함으로써 집합건물에 대하여 인적 측면에서 공동생활관계와 재산적 측면에서 공동소유관계를 함께 고려하여 공정하고 원활하게 이를 유지, 관리하려는 데 그 입법취지가 있는 점과 위 규정의 문언이구분소유자라고 정하고 있는 점에 비추어 보면 위 규정에서 정한 구분소유자의 서면 결의의 수를 계산함에 있어서 한 사람이 그 집합건물 내에 수 개의 구분건물을 소유한 경우에는 이를 1인의 구분소유자로 보아야 한다.

 

(2)   부산지방법원 2006. 11. 1. 선고 2006가합7153 판결집합건물법 제38조 제1항에 의하면, 관리단집회의 의사는 구분소유자 및 의결권의 각 과반수로써 의결한다고 규정하고 있는데, 집합건물법이 이와 같이 지분비율에 의한 의결권(집합건물법 제37, 12조 참조)의 과반수라는 요건 외에 구분소유자의 과반수라는 요건을 또다시 요구하고 있는 것, 집합건물이 물권으로서의 재산적 측면과 소유자집단 또는 공동생활집단으로서의 인적 측면이라는 양면성을 가지는 점을 고려하여, 특정 소수의 구분소유자가 집합건물의 대부분을 소유하고 있는 때에 의결권의 비율만으로 관리단집회의 의사가 결정되는 것으로 한다면 그들의 전횡을 막을 수 없게 되므로 그러한 전횡을 막고, 구분소유건물의 공정 공평하고 원활한 유지 관리를 위함이라고 볼 것인바, 그와 같은 위 집합건물법의 규정취지에 비추어 구분소유자 중 1인이 다수의 구분소유권을 가지고 있다고 하더라도 구분소유자의 수를 계산함에 있어서는 이를 1인으로 보아야 할 것이다.

 

(3)   서울고등법원 2011. 7. 21. 선고 201065841 판결: 집합건물법은 각 구분소유자의 의결권은 규약에 특별한 규정이 없는 경우에는 그가 소유하고 있는 전유부분의 면적비율에 의하고(37조 제1), 관리단집회의 의사는 위 법 또는 규약에 특별한 규정이 없는 경우에는 구분소유자 및 의결권의 각 과반수로써 의결하도록(38조 제1) 규정하고 있는바, 관리단집회의 의사정족수 및 의결정족수의 충족 여부를 판단함에 있어서는 구분소유자가 소유하고 있는 구분소유권의 개수를 고려함이 없이 자연적 의미에서의 구분소유자 숫자를 기준으로 하여야 한다고 봄이 상당하다. 피고가 관리단집회 소집 당시 구분소유자들에게 송부한 위임장 양식에는 인감증명서, 주민등록증, 운전면허증 중 하나를 위임인 본인확인서류로서 위임장에 첨부하도록 기재되어 있으나, 피고의 관리규약에서는 대리인에 의하여 의결권을 행사할 경우 대리권을 수여하는 것을 증명하는 서면을 집회개최 전까지 제출하도록 하고 있을 뿐 반드시 위와 같은 본인확인서류를 제출하도록 하는 규정을 두고 있지 않는바, 위임장 양식에 기재된 첨부서류는 본인의 위임의사를 확인하기 위한 여러 방법들 중 하나의 의미를 가질 뿐 그 제출이 강제되는 것이라고 보기는 어려우므로, 위임장의 다른 기재 등에 의하여 본인의 위임의사가 진정한 것임이 확인되는 이상 위와 같은 본인확인서류가 첨부되어 있지 않다고 하여 그 위임장에 의한 의결권행사를 무효로 볼 것은 아니다.

 

KASAN_상가 업종독점권, 업종제한 특약, 집합건물법 관리단, 규약 제정, 변경, 의결방법, 법규정 및 판결.pdf
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작성일시 : 2023. 11. 28. 13:50
:

 

(1)   집합건물의 관리규약은 집합건물법 제29조 제1항에 따라 관리단집회에서 구분소유자의 4분의3 이상 및 의결권의 4분의3 이상의 찬성을 얻어 설정.변경.폐지할 수 있습니다. 그러나 업종제한의 경우 해당 조항의 단서인 '규약의 설정.변경.폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 얻어야 한다'는 경우에 해당하기 때문에, 일반 의결정족수만으로는 부족하고 해당 구분소유자의 동의를 받아야 합니다(대법원 2012.11.29. 선고 201179258 판결).

 

(2)   관리단 규약의 제·개정을 위한 구분소유자의 의결권 행사는 대리인을 통하여서도 할 수 있고(집합건물법 제38조 제2), 업종 제한의 변경에 관한 구분소유자나 수분양자의 동의의 의사표시도 마찬가지라고 보아야 하며, 이러한 의결권의 위임이나 대리권의 수여가 반드시 개별적·구체적으로 이루어져야만 한다고 볼 근거도 없으므로, 구분소유자나 수분양자가 임차인 등에게 사전적·포괄적으로 상가건물의 관리에 관한 의결권을 위임하거나 업종 제한 변경의 동의에 관한 대리권을 수여한 경우에는 위 임차인 등이 참여한 결의나 합의를 통한 업종 제한의 설정이나 변경도 가능하다고 할 것이다 (대법원 1996. 8. 23. 선고 9427199 판결, 대법원 2005. 11. 10. 선고 200345496 판결 등 참조).

 

(3)   위와 같은 구분소유자의 임차인에 대한 사전적·포괄적 대리권의 수여나 그 간주가 구분소유자의 명시적 반대나 대리권 수여의 철회를 통한 직접 의결권 행사의 가능성까지 전적으로 배제하는 것으로 볼 수 없는 이상, 집합건물법상 구분소유자의 권리를 본질적으로 침해하여 무효라고 볼 것은 아니다.

 

KASAN_상가 집합건물 관리규약 개정, 관리단 의결 업종독점, 업종제한 설정, 변경, 폐지 가능 + 상가 임차인에게 관리단 의결권 위임 가능.pdf
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작성일시 : 2023. 11. 10. 16:00
:

 

1. 상가점포 분양계약서의 업종제한, 독점권 보장 특약의 효력 및 적용범위

 

(1)   대법원 2009. 12. 24. 선고 200961179 판결: “분양계약서에서 업종 제한 조항을 두는 경우에 어떠한 범위의 업종변경을 제한할 것인가, 업종변경을 절대적으로 금지할 것인가 아니면 일정한 범위에서 변경을 허용할 것인가는 사적 자치의 원칙에 따라 당사자가 자유로이 정할 수 있는 것이고, 업종변경의 허부, 범위 및 절차 등은 분양계약서의 합리적 해석을 통하여 판단하여야 할 것이나 이 경우에도 분양회사가 수분양자에게 특정 영업을 정하여 분양하는 것은 기본적으로 수분양자에게 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장하는 의미가 내포되어 있는 것이다(대법원 2005. 11. 10. 선고 200345496 판결 등 참조).

 

(2)   업종제한 약정의 효력이 상가분양자와 그로부터 독점적인 운영을 보장받은 수분양자 이외에 다른 수분양자 등에게 미치기 위해서는, 상가분양자와 모든 수분양자 사이에 체결된 분양계약서에 업종지정 또는 권장업종에 관한 지정이 있거나 업종제한 약정이 체결되어야 한다.

 

(3)   상가점포 중 일부에만 업종 제한 특약 기재 BUT 나머지 상가에 업종 제한 없는 경우 – 지정된 상가의 수분양자, 양수인, 임차인 사이에서 업종제한 업종독점권 보호 특약 유효 BUT 나머지 상가점포 수분양자, 양수인, 임차인에게 효력 없음 - 대법원 2010. 5. 27. 선고 20078044 판결전체 점포 중 일부 점포에 대해서만 업종이 지정된 경우라고 하더라도, 특별한 사정이 없는 한 적어도 업종이 지정된 점포의 수분양자나 그 지위를 양수한 자들 사이에서는 여전히 같은 법리가 적용된다고 보아야 한다.

 

(4)   분양계약서에 기재된 특약은 특별한 사정이 없는 한 당사자만 구속 + 다른 상가의 수분양자, 매수인, 임차인 등 제3자에게 효력 없음 + 업종제한 조건을 공지하여 다른 상가의 수분양자 등이 그 조건을 받아들인 묵시적 동의를 인정할 수 있어야 업종제한 유효

 

(5)   분양계약서의 약국 업종독점권 특약, 수기 아닌 인쇄본 상가분양 계약서 BUT 모든 계약서에 부동문자 독점권 특약 없음 - 업종독점권 불인정: 수원지방법원 2017. 9. 15. 선고 2016가합76271 판결 - 약국 업종을 독점적으로 보장한 것이라고 보더라도, 업종제한 등 수인의무는 상가 수분양자들 사이에서 이를 수인하기로 하는 동의를 기초로 발생하는 것인바 전체 수분양자들과의 분양계약 과정에서 일부 점포에 대한 업종지정 사항을 계약의 내용으로 편입시키거나 일부 점포에 대해서 업종 지정이 있었다는 사정이 수분양자들 모두에게 충분히 공시되어 있어야 할 것인데, 213호 점포 분양계약은 제119호 점포 분양계약보다 먼저 체결된 점, 등에 비추어 보면, 제출된 증거들만으로 다른 수분양자들이 제119호 점포 이외 점포의 약국영업 제한에 관하여 묵시적으로나마 수인하기로 동의하였다고 인정하기에도 부족하다.

 

2. 업종제한, 독점권 조항의 효력 분양회사에 대해 유효 BUT 다른 점포의 수분양자, 양수인, 임차인에 대해 무효: 전주지방법원 2019. 8. 22. 선고 2018가합717 판결

 

가.  사안의 개요

A.     신축상가 1층의 10개 점포 중 1개의 약국 독점권 보장 분양

B.     상가분양 계약서의 업종독점권(약국) 관련 특약사항 내용 -“분양대상 점포 외 다른 점포에는 약국 분양 및 임대하지 않는다” (인쇄)

C.     BUT 다른 상가점포 분양 시 체결된 분양계약서 - 업종제한이나 위 상가점포에 대해 약국독점권 보장 조항 없음. 일반 분양계약서 사용하여 분양계약 체결함   

D.     그 결과 1층 상가점포에 경쟁 약국 들어와 운영함  

 

나.  판결요지 다른 점포의 경쟁약국에 대한 업종독점권 불인정 + 분양회사의 계약 위반 인정

A.     다른 점포의 수분양자 및 임차인의 약국운영자에 대한 독점권 침해 여부 불인정, 특정점포에 대한 상가분양계약서에 기재된 독점권 특약은 특별한 사정이 없는 한 해당 계약당사자에게만 효력 있음. 원칙적으로 다른 상가점포의 수분양자, 매수인, 임차인 등 제3자에게 효력 없음. 다른 점포 수분양자에게 해당 점포의 업종제한 조건을 공지하고 다른 상가의 수분양자 등이 그 조건을 받아들인다는 명시적 또는 묵시적 동의를 인정할 수 있어야 업종제한, 독점권 조항의 효력이 다른 점포에도 유효함

B.     분양회사의 계약상 독점권 보장 채무 위반 인정

 

3. 상가 관리규약의 제정 및 변경 요건 업종제한 규정 제정   

 

(1)   대법원 2012. 11. 29. 선고 201179258 판결: “상가건물이 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라고 한다)의 규율대상인 집합건물인 경우 분양이 개시되고 입주가 이루어짐으로써 공동관리의 필요가 생긴 때에는 그 당시의 미분양된 전유부분의 구분소유자를 포함한 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 집합건물법 제23에서 말하는 관리단이 당연히 설립되고, 관리단의 설립 이후에는 집합건물법 제28의 관리단 규약을 통하여 위와 같은 업종 제한새로 설정하거나 변경할 수도 있는데, 이러한 업종 제한에는 기본적으로 수분양자 또는 구분소유자에게 해당 업종에 관한 독점적 운영권을 보장하는 의미가 내포되어 있으므로 이를 사후에 변경하기 위해서는 임차인 등의 제3자가 아닌 수분양자들이나 구분소유자들 스스로의 합의가 필요하다.

 

(2)   다만 관리단 규약의 제·개정을 위한 구분소유자의 의결권 행사는 대리인을 통하여서도 할 수 있고(집합건물법 제38조 제2), 업종 제한의 변경에 관한 구분소유자나 수분양자의 동의의 의사표시도 마찬가지라고 보아야 하며, 이러한 의결권의 위임이나 대리권의 수여가 반드시 개별적·구체적으로 이루어져야만 한다고 볼 근거도 없으므로, 구분소유자나 수분양자가 임차인 등에게 사전적·포괄적으로 상가건물의 관리에 관한 의결권을 위임하거나 업종 제한 변경의 동의에 관한 대리권을 수여한 경우에는 위 임차인 등이 참여한 결의나 합의를 통한 업종 제한의 설정이나 변경도 가능하다고 할 것이다.

 

(3)   대법원 2006. 7. 4. 2006164 결정: “건물의 구분소유자로 구성된 관리단의 규약에서, 관리단 집회의 의결 내용이 특정 구분소유권의 권리에 영향을 미칠 사항에 관하여는 당해 구분소유자의 동의를 얻어야 하는 것으로 규정하고 있는 경우, 업종의 지정 내지 변경에 관한 사항은 당해 업종에 관한 특정 구분소유권의 권리에 영향을 미치므로 당해 구분소유자의 동의를 얻어야 한다.

 

(4)   집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제29(규약의 설정ㆍ변경ㆍ폐지) 규약의 설정·변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다. 이 경우 규약의 설정·변경 및 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다② 제28조제2항에 규정한 사항에 관한 구분소유자 전원의 규약의 설정·변경 또는 폐지는 그 일부공용부분을 공용하는 구분소유자의 4분의 1을 초과하는 자 또는 의결권의 4분의 1을 초과하는 의결권을 가진 자가 반대할 때에는 할 수 없다.

 

(5)   상가 관리규약의 제정 및 변경에 관한 법적 요건을 위반한 경우 – 상가 업종제한 및 독점권 보장 규정이나 관련 계약조항은 효력 없음

 

(6)   실무적 체크리스트 관리단에서 관리규약을 제정하였는지, 규약을 만들 때 법적 제정요건을 충족한 것인지, 업종제한 규정 뿐만 아니라 당시 회의록은 있는지 확인

 

4. 상가 업종독점권 보유자가 독점권 침해 수분양자, 양수인, 임차인에 대한 독점권 보호조치 영업금지가처분, 영업금지 및 손해배상청구 본안소송  

 

(1)  대법원 2012. 11. 29. 선고 201179258 판결: 점포 수분양자의 지위를 양수한 자, 임차인 등이 분양계약 등에 정하여진 업종 제한 약정을 위반할 경우 이로 인하여 영업상 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해배제를 위하여 동종업종의 영업금지를 청구할 권리가 있다(대법원 2004. 9. 24. 선고 200420081 판결, 대법원 2006. 7. 4. 2006164, 165 결정 등 참조).

 

(2)  분양 시행사 오피스텔 상가 시행사 전무이사의 업종독점권 약속, 확인서 교부, 상가분양 계약체결, 피해자로부터 분양대금 약735백만원 받음 BUT 독점권부여 권한 없음, 독점권 불인정 사기죄로 고소 유죄 인정: 수원지방법원 2018. 3. 29. 선고 2017고합520 판결 피고인 전무이사 사기죄(특경법) 인정, 징역 16, 집행유예 2년 선고

 

5. 경매 낙찰자의 경우 예외 - 상가 업종제한 및 독점권 보장 규약이 있는지 알 수 없었다는 이유로 업종제한에 묵시적으로 동의한 것으로 볼 수 없음 + 상가 업종제한 규정을 적용 받지 않는다는 취지의 하급심 판결 있음. 대법원 판결 없음. 불확정 상황.

 

KASAN_상가점포의 업종독점, 업종제한 독점권 성립요건 + 영업금지가처분, 손해배상청구, 본안소송 실무적 포인트.pdf
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작성일시 : 2023. 11. 10. 15:00
:

 

1.    계약조항

 

2.    국내 총판의 최소구매금액 미달성, 미이행, 계약위반 상황

 

3.    본사에서 국내총판독점권 박탈 및 제3 업체에 판매권 부여

 

4.    국내 독점 총판의 주장요지 – MPQ 위반만으로 곧바로 독점권 상실되지 않고 양사의 협의 의무 있음, 본사의 국내독점판매권 침해로 인한 손해배상책임

 

5.    법원 판단의 요지

 

(1)  국내 총판의 MPQ 위반으로 국내독점판매권 곧바로 상실되는 효력 발생

 

(2)  국내 총판과 협의 불필요, 사전 협의를 독점권 상실의 전제조건으로 볼 수 없음

 

① 계약서 제6조 제1문 전단에 독점판매권 상실조항을 둔 이유는 영업조직이 전혀 없는 피고로서는 이 사건 제품의 판매량과 그에 따른 피고의 매출액, 사업 존속 여부 등을 해당 지역의 독점판매권을 가진 업체의 영업 수완과 능력에 전적으로 의존할 수밖에 없어, 그로 인한 위험을 회피하기 위한 것으로 보이는 점

 

② 계약서 제6조 제1문 전단의 독점판매권 상실조항을 이 사건 제품에 대한 원고의 월 평균 주문금액이 위 조항에서 규정하고 있는 일정금액에 이르지 아니하는 경우 피고와 원고가 협의하여 이 사건 독점판매권을 상실 시킬 수 있다는 취지에 불과하다고 보는 것은 위와 같은 독점판매권 상실조항의 규정 취지에 비추어 맞지 않는 점

 

③ 오히려 위와 같은 독점판매권 상실조항의 규정취지에 비추어 볼 때 계약서 제6조 제1문 전단에서 규정하고 있는 바와 같이 이 사건 제품에 대한 원고의 월 평균 주문금액이 일정 금액에 이르지 아니하는 경우 원고의 이 사건 독점판매권은 상실되고, 이를 전제로 계약서 제6조 제1문 후단에서 규정하는 바와 같이 원고와 피고가 협의하여 이 사건 제품에 대한 원고의 판매 지역 및 거래처를 조정할 수 있다고 보는 것이 더 자연스럽고 타당한 점 등에 비추어 볼 때,

 

6조 제1문은 이 사건 계약 체결일 후 일정 시점에서의 원고의 월 평균 주문금액이 10,000,000 원이 되지 않을 경우 원고가 이 사건 독점판매권을 상실한다는 것을 규정한 것이라고 봄이 상당하다.

 

KASAN_독점계약(Exclusive Distribution Agreement) MPQ (Minimum Purchase Quantity) 미달성, 계약위반 - 독점권 상실 및 손해배상 책임 여부 서울중앙지방법원 2018. 1. 14. 선고 2017나24242 판결.pdf
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작성일시 : 2023. 9. 4. 17:00
:

 

1.    독점계약(Exclusive Agreement) MPQ (minimum Purchase Quantity) 조항

 

독점계약은 유리한 점도 많지만 단점도 많습니다. 독점계약 체결 후 상황이 최초 예상과 달리 전개될 경우 당사자가 부담할 Risk가 크고 계약상 융통성이 거의 없기 때문에 그 해결도 어렵습니다. 따라서 독점계약은 체결할 때부터 관련 Risk를 두루 점검해보고 그 해결방안을 계약서에 포함시키는 것이 좋습니다.

 

예를 들어, 특허기술의 독점실시를 위한 특허권 전용실시권 설정 라이선스 계약이라면 실시자 licensee에게 최소 제조 및 판매수량 또는 최소 로열티 지급액 등을 미리 설정해 두어야 합니다. 전용실시권 설정으로 특허권자 자신도 실시할 수 없을 뿐만 아니라 제3자 실시허락도 불가능하기 때문에, 특허권자 licensor는 수익을 전혀 얻을 수 없는 상황에 처할 수도 있습니다.

 

특허기술의 독점실시 라이선스 계약 뿐만 아니라 공동개발 및 독점공급계약이나 독점판매 계약에서도 유사한 Risk가 있습니다. 원료에 대한 독점공급계약을 체결하였으나 그 공급가격이 너무 비싸서 최종 제품의 경쟁력을 확보할 수 없는 경우도 있습니다. 특히 제3자로부터 훨씬 낮은 가격에 동일한 원료를 공급받을 수 있다면 그 부담은 더욱 커질 것입니다.

 

그와 같은 경우 독점계약 (exclusive) 관계를 비독점 계약 (non-exclusive) 관계로 전환할 수 있다면 문제를 쉽게 해결할 수 있습니다. 그런데, 독점계약이 아니라면 그 연구개발에 따른 위험을 부담하기 어렵고 일정기간 독점으로 수익성을 보장해야만 하는 경우도 많습니다. 그렇지 않다면 사업성을 확보할 수 없고, 그와 같은 사정이라면 독점계약이 아니라면 당초 성사되기 어려운 계약도 있습니다.

 

따라서, 독점계약 자체를 회피하거나 일방적으로 파기하는 것이 아니라 독점적 지위를 종결하지만 일부는 공급할 수 있도록 보장하고 일부는 제3자에게 구매하는 등의 방안으로 발생 가능한 Risk를 적절하게 관리할 수 있는 계약구조를 만드는 것이 바람직합니다.

 

독점계약에서 자주 사용되는 최소 필수 판매수량 조건이나 지급의무 최소 로열티 조건은 가장 기본적 내용입니다. 여기에 덧붙여, 독점관계를 비독점관계로 전환하는 구조도 고려할 수 있습니다.

 

예를 들면 다음과 같은 계약조항도 가능합니다. "라이센시 실시자는 특허 실시대가 중 경상로열티로 판매량의 3% 또는 연 총 *억원 중 많은 금액을 라이센서 특허권자에게 지급한다. 라이센시 실시자가 위 특허실시대가를 지급하지 못한 경우 라이센서 특허권자는 제3자에게 본 계약 대상특허의 실시를 허락할 수 있다. 이때 제3자에 대한 실시허락은 통상실시권 허여로 한다."

 

2.    독점계약(Exclusive Agreement) 종료 단계 쟁점

 

외국회사와 사이에 체결한 독점판매계약을 장기간 유지하다 기간만료로 종료하는 경우 국내회사 입장에서는 그동안의 시장 개발 노력에 대한 보상 등 최대한의 이익을 보장받기를 원합니다. 그러나 계약기간 만료를 이유로 독점계약을 종료하면서 국내회사의 이익을 보호할 수 있는 마법 같은 방안은 없습니다. 다만, 상대방을 설득할 수 있는 합리적 방안을 최선을 다해 모색해보고 적절하게 제시하여 협상해 볼 수 있습니다.

 

(1)   계약조항 검토

 

당사자의 권리의무를 명시적으로 규정한 조항으로는 (1) 3조에서 귀사에게 계약종료 후 1개 이내에 반품에 관한 사항을 정리하여 처리 완료할 것을 규정한 것과 (2) 9조에서 비밀유지의무 및 비밀정보자료의 반환 등의 후처리를 규정한 것이 유일합니다.

 

통상 계약종료 후 필요한 조치로는 보유하고 있던 재고제품의 처분, 도매상 등 유통과정에 들어간 제품의 처분, 미수금 처리 등인데, 보통 distributor에게 계약종료 후 일정기간을 허용하는 경우가 많습니다. 앞서 지적한 본 계약의 조항들은 이와 같은 계약종료 후 처리에 관한 규정은 아닙니다. 따라서, 본 계약에는 계약종료 후 처리에 관한 명시적 조항이 없습니다. 계약종료 전에 양 당사자의 협의에 따라 구체적으로 정할 필요가 있습니다.

 

그 외 10년 동안 귀사의 시장개척 노력에 따른 보상 등에 관한 규정은 없습니다. 그와 같은 보상조항이 없는 상황에서 정상적으로 계약기간을 모두 경과하여 기간만료로 계약관계가 종료되는 경우 일방 당사자의 추가 보상청구는 허용되지 않는다는 것이 일반적 견해입니다. 특별한 사정은 엿보이지 않는 상황이므로, 귀사에서 계약에 근거하여 특별한 보상을 청구하는 것은 어렵지 않을까 생각됩니다.

 

(2)   계약종료에 대해 Distributor 입장에서 주장 가능한 포인트

 

본 계약에는 계약종료 후 반드시 필요한 재고처리 등 후처리 규정이 없지만, 통상 필요한 조치이므로, 귀사는 상대방에게 보유재고, 유통단계에 들어간 제품 등 처리를 위한 추가 필요기간을 요구할 수 있다 생각됩니다.

 

계약상 자동연장 기간을 1년으로 정하고 있는 점을 고려할 때, (1) 후 처리를 겸한 1년 자동연장을 하는 방안, (2) 형식은 계약종료로 하지만 후처리 기간을 1년으로 정하는 방안, (3) 후처리 기간을 1년 이내 기간으로 하여 9개월 또는 6개월로 하는 방안 등을 제안해 볼 수 있습니다. 물론 계약종료 후 처리를 위한 합리적으로 필요기간은 산업분야에 따라 다르다 할 것이지만, 통상 3개월 또는 6개월 사례는 드물지 않다고 생각합니다.

 

한편, 계약종료 후 귀사가 보유하고 있는 거래처 정보 및 판매정보 등을 모두 상대방에게 넘겨주어야 한다는 계약조항은 없습니다. 물론 상대방은 귀사에서 축적한 정보를 무상 사용할 권리도 없습니다. 따라서, 상대방에게 그와 같은 정보를 넘겨주는 대신 이에 대한 정당한 대가를 요구할 수 있을 것입니다.

 

만약, 귀사의 보유정보가 제9조의 비밀정보에 해당한다면 상대방은 계약종료 후 모두 반환하여야 하고, 일정기간 동안 이를 무단 사용할 수 없습니다. 절대적 비밀정보뿐만 아니라 병원 D/C 관련 정보 등 제3자의 정보라고 하여도 이를 다양한 소스에서 수집하여 영업상 유용한 형식으로 정리, 가공한 정보파일은 data base라는 편집물로서 새로운 비밀정보 보호대상이 될 수도 있습니다.

 

여기서 유의할 점은 상기 비밀정보가 귀사와 비밀유지의무가 없는 제3(예를 들어 도매업체, 병원담당자, 식약처등 정부부처)를 통해서 Bayer이 정당한 방법으로 입수 가능한 정도의 것이라면, 이의 사용권 부여에 따른 대가 청구라면 상대방측에서 받지 않을 수 있습니다.

 

(3)   정리

 

계약서에 계약종료에 따른 추가 보상청구에 관한 규정은 없습니다. 또한 계약종료 후 권리의무관계를 규정한 조항도 없습니다. 이와 같은 상황에서 특별한 사정 없이 계약기간의 만료로 인한 계약종료의 경우, 계약의 일방 당사자가 상대방에 대해 추가 보상을 청구하는 것은 원칙적으로 인정되지 않습니다.

 

다만, 통상 계약종료 후 후속 처리가 필요하다는 점을 고려하면, 후처리를 위한 기간확보를 통한 보상 요청이 가능하고, 또한 귀사가 수집한 정보의 양도 또는 사용권 부여에 따른 대가 요구도 가능할 것입니다.

 

 

독점계약(Exclusive Agreement) MPQ (minimum Purchase Quantity) 최소의무구매조건 및 Risk 관리 + 독점판매계약의 종료 단계 대응방안

 

 

 

1.    독점계약(Exclusive Agreement) MPQ (minimum Purchase Quantity) 조항

 

독점계약은 유리한 점도 많지만 단점도 많습니다. 독점계약 체결 후 상황이 최초 예상과 달리 전개될 경우 당사자가 부담할 Risk가 크고 계약상 융통성이 거의 없기 때문에 그 해결도 어렵습니다. 따라서 독점계약은 체결할 때부터 관련 Risk를 두루 점검해보고 그 해결방안을 계약서에 포함시키는 것이 좋습니다.

 

예를 들어, 특허기술의 독점실시를 위한 특허권 전용실시권 설정 라이선스 계약이라면 실시자 licensee에게 최소 제조 및 판매수량 또는 최소 로열티 지급액 등을 미리 설정해 두어야 합니다. 전용실시권 설정으로 특허권자 자신도 실시할 수 없을 뿐만 아니라 제3자 실시허락도 불가능하기 때문에, 특허권자 licensor는 수익을 전혀 얻을 수 없는 상황에 처할 수도 있습니다.

 

특허기술의 독점실시 라이선스 계약 뿐만 아니라 공동개발 및 독점공급계약이나 독점판매 계약에서도 유사한 Risk가 있습니다. 원료에 대한 독점공급계약을 체결하였으나 그 공급가격이 너무 비싸서 최종 제품의 경쟁력을 확보할 수 없는 경우도 있습니다. 특히 제3자로부터 훨씬 낮은 가격에 동일한 원료를 공급받을 수 있다면 그 부담은 더욱 커질 것입니다.

 

그와 같은 경우 독점계약 (exclusive) 관계를 비독점 계약 (non-exclusive) 관계로 전환할 수 있다면 문제를 쉽게 해결할 수 있습니다. 그런데, 독점계약이 아니라면 그 연구개발에 따른 위험을 부담하기 어렵고 일정기간 독점으로 수익성을 보장해야만 하는 경우도 많습니다. 그렇지 않다면 사업성을 확보할 수 없고, 그와 같은 사정이라면 독점계약이 아니라면 당초 성사되기 어려운 계약도 있습니다.

 

따라서, 독점계약 자체를 회피하거나 일방적으로 파기하는 것이 아니라 독점적 지위를 종결하지만 일부는 공급할 수 있도록 보장하고 일부는 제3자에게 구매하는 등의 방안으로 발생 가능한 Risk를 적절하게 관리할 수 있는 계약구조를 만드는 것이 바람직합니다.

 

독점계약에서 자주 사용되는 최소 필수 판매수량 조건이나 지급의무 최소 로열티 조건은 가장 기본적 내용입니다. 여기에 덧붙여, 독점관계를 비독점관계로 전환하는 구조도 고려할 수 있습니다.

 

예를 들면 다음과 같은 계약조항도 가능합니다. "라이센시 실시자는 특허 실시대가 중 경상로열티로 판매량의 3% 또는 연 총 *억원 중 많은 금액을 라이센서 특허권자에게 지급한다. 라이센시 실시자가 위 특허실시대가를 지급하지 못한 경우 라이센서 특허권자는 제3자에게 본 계약 대상특허의 실시를 허락할 수 있다. 이때 제3자에 대한 실시허락은 통상실시권 허여로 한다."

 

2.    독점계약(Exclusive Agreement) 종료 단계 쟁점

 

외국회사와 사이에 체결한 독점판매계약을 장기간 유지하다 기간만료로 종료하는 경우 국내회사 입장에서는 그동안의 시장 개발 노력에 대한 보상 등 최대한의 이익을 보장받기를 원합니다. 그러나 계약기간 만료를 이유로 독점계약을 종료하면서 국내회사의 이익을 보호할 수 있는 마법 같은 방안은 없습니다. 다만, 상대방을 설득할 수 있는 합리적 방안을 최선을 다해 모색해보고 적절하게 제시하여 협상해 볼 수 있습니다.

 

(1)   계약조항 검토

 

당사자의 권리의무를 명시적으로 규정한 조항으로는 (1) 3조에서 귀사에게 계약종료 후 1개 이내에 반품에 관한 사항을 정리하여 처리 완료할 것을 규정한 것과 (2) 9조에서 비밀유지의무 및 비밀정보자료의 반환 등의 후처리를 규정한 것이 유일합니다.

 

통상 계약종료 후 필요한 조치로는 보유하고 있던 재고제품의 처분, 도매상 등 유통과정에 들어간 제품의 처분, 미수금 처리 등인데, 보통 distributor에게 계약종료 후 일정기간을 허용하는 경우가 많습니다. 앞서 지적한 본 계약의 조항들은 이와 같은 계약종료 후 처리에 관한 규정은 아닙니다. 따라서, 본 계약에는 계약종료 후 처리에 관한 명시적 조항이 없습니다. 계약종료 전에 양 당사자의 협의에 따라 구체적으로 정할 필요가 있습니다.

 

그 외 10년 동안 귀사의 시장개척 노력에 따른 보상 등에 관한 규정은 없습니다. 그와 같은 보상조항이 없는 상황에서 정상적으로 계약기간을 모두 경과하여 기간만료로 계약관계가 종료되는 경우 일방 당사자의 추가 보상청구는 허용되지 않는다는 것이 일반적 견해입니다. 특별한 사정은 엿보이지 않는 상황이므로, 귀사에서 계약에 근거하여 특별한 보상을 청구하는 것은 어렵지 않을까 생각됩니다.

 

(2)   계약종료에 대해 Distributor 입장에서 주장 가능한 포인트

 

본 계약에는 계약종료 후 반드시 필요한 재고처리 등 후처리 규정이 없지만, 통상 필요한 조치이므로, 귀사는 상대방에게 보유재고, 유통단계에 들어간 제품 등 처리를 위한 추가 필요기간을 요구할 수 있다 생각됩니다.

 

계약상 자동연장 기간을 1년으로 정하고 있는 점을 고려할 때, (1) 후 처리를 겸한 1년 자동연장을 하는 방안, (2) 형식은 계약종료로 하지만 후처리 기간을 1년으로 정하는 방안, (3) 후처리 기간을 1년 이내 기간으로 하여 9개월 또는 6개월로 하는 방안 등을 제안해 볼 수 있습니다. 물론 계약종료 후 처리를 위한 합리적으로 필요기간은 산업분야에 따라 다르다 할 것이지만, 통상 3개월 또는 6개월 사례는 드물지 않다고 생각합니다.

 

한편, 계약종료 후 귀사가 보유하고 있는 거래처 정보 및 판매정보 등을 모두 상대방에게 넘겨주어야 한다는 계약조항은 없습니다. 물론 상대방은 귀사에서 축적한 정보를 무상 사용할 권리도 없습니다. 따라서, 상대방에게 그와 같은 정보를 넘겨주는 대신 이에 대한 정당한 대가를 요구할 수 있을 것입니다.

 

만약, 귀사의 보유정보가 제9조의 비밀정보에 해당한다면 상대방은 계약종료 후 모두 반환하여야 하고, 일정기간 동안 이를 무단 사용할 수 없습니다. 절대적 비밀정보뿐만 아니라 병원 D/C 관련 정보 등 제3자의 정보라고 하여도 이를 다양한 소스에서 수집하여 영업상 유용한 형식으로 정리, 가공한 정보파일은 data base라는 편집물로서 새로운 비밀정보 보호대상이 될 수도 있습니다.

 

여기서 유의할 점은 상기 비밀정보가 귀사와 비밀유지의무가 없는 제3(예를 들어 도매업체, 병원담당자, 식약처등 정부부처)를 통해서 Bayer이 정당한 방법으로 입수 가능한 정도의 것이라면, 이의 사용권 부여에 따른 대가 청구라면 상대방측에서 받지 않을 수 있습니다.

 

(3)   정리

 

계약서에 계약종료에 따른 추가 보상청구에 관한 규정은 없습니다. 또한 계약종료 후 권리의무관계를 규정한 조항도 없습니다. 이와 같은 상황에서 특별한 사정 없이 계약기간의 만료로 인한 계약종료의 경우, 계약의 일방 당사자가 상대방에 대해 추가 보상을 청구하는 것은 원칙적으로 인정되지 않습니다.

 

다만, 통상 계약종료 후 후속 처리가 필요하다는 점을 고려하면, 후처리를 위한 기간확보를 통한 보상 요청이 가능하고, 또한 귀사가 수집한 정보의 양도 또는 사용권 부여에 따른 대가 요구도 가능할 것입니다.

 

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작성일시 : 2023. 9. 4. 16:01
:

외국회사와 사이에 체결한 독점판매계약을 장기간 유지하다 기간만료로 종료하는 경우 국내회사 입장에서는 그동안의 시장 개발 노력에 대한 보상 등 최대한의 이익을 보장받기를 원합니다. 그러나 계약기간 만료를 이유로 독점계약을 종료하면서 국내회사의 이익을 보호할 수 있는 마법 같은 방안은 없습니다. 다만, 상대방을 설득할 수 있는 합리적 방안을 최선을 다해 모색해보고 적절하게 제시하여 협상해 볼 수 있습니다.

 

1.    계약조항 검토

 

당사자의 권리의무를 명시적으로 규정한 조항으로는 (1) 3조에서 귀사에게 계약종료 후 1개 이내에 반품에 관한 사항을 정리하여 처리 완료할 것을 규정한 것과 (2) 9조에서 비밀유지의무 및 비밀정보자료의 반환 등의 후처리를 규정한 것이 유일합니다.

 

통상 계약종료 후 필요한 조치로는 보유하고 있던 재고제품의 처분, 도매상 등 유통과정에 들어간 제품의 처분, 미수금 처리 등인데, 보통 distributor에게 계약종료 후 일정기간을 허용하는 경우가 많습니다. 앞서 지적한 본 계약의 조항들은 이와 같은 계약종료 후 처리에 관한 규정은 아닙니다. 따라서, 본 계약에는 계약종료 후 처리에 관한 명시적 조항이 없습니다. 계약종료 전에 양 당사자의 협의에 따라 구체적으로 정할 필요가 있습니다.

 

그 외 10년 동안 귀사의 시장개척 노력에 따른 보상 등에 관한 규정은 없습니다. 그와 같은 보상조항이 없는 상황에서 정상적으로 계약기간을 모두 경과하여 기간만료로 계약관계가 종료되는 경우 일방 당사자의 추가 보상청구는 허용되지 않는다는 것이 일반적 견해입니다. 특별한 사정은 엿보이지 않는 상황이므로, 귀사에서 계약에 근거하여 특별한 보상을 청구하는 것은 어렵지 않을까 생각됩니다.

 

2.    계약종료에 대해 Distributor 입장에서 주장 가능한 포인트

 

본 계약에는 계약종료 후 반드시 필요한 재고처리 등 후처리 규정이 없지만, 통상 필요한 조치이므로, 귀사는 상대방에게 보유재고, 유통단계에 들어간 제품 등 처리를 위한 추가 필요기간을 요구할 수 있다 생각됩니다.

 

계약상 자동연장 기간을 1년으로 정하고 있는 점을 고려할 때, (1) 후 처리를 겸한 1년 자동연장을 하는 방안, (2) 형식은 계약종료로 하지만 후처리 기간을 1년으로 정하는 방안, (3) 후처리 기간을 1년 이내 기간으로 하여 9개월 또는 6개월로 하는 방안 등을 제안해 볼 수 있습니다. 물론 계약종료 후 처리를 위한 합리적으로 필요기간은 산업분야에 따라 다르다 할 것이지만, 통상 3개월 또는 6개월 사례는 드물지 않다고 생각합니다.

 

한편, 계약종료 후 귀사가 보유하고 있는 거래처 정보 및 판매정보 등을 모두 상대방에게 넘겨주어야 한다는 계약조항은 없습니다. 물론 상대방은 귀사에서 축적한 정보를 무상 사용할 권리도 없습니다. 따라서, 상대방에게 그와 같은 정보를 넘겨주는 대신 이에 대한 정당한 대가를 요구할 수 있을 것입니다.

 

만약, 귀사의 보유정보가 제9조의 비밀정보에 해당한다면 상대방은 계약종료 후 모두 반환하여야 하고, 일정기간 동안 이를 무단 사용할 수 없습니다. 절대적 비밀정보뿐만 아니라 병원 D/C 관련 정보 등 제3자의 정보라고 하여도 이를 다양한 소스에서 수집하여 영업상 유용한 형식으로 정리, 가공한 정보파일은 data base라는 편집물로서 새로운 비밀정보 보호대상이 될 수도 있습니다.

 

여기서 유의할 점은 상기 비밀정보가 귀사와 비밀유지의무가 없는 제3(예를 들어 도매업체, 병원담당자, 식약처등 정부부처)를 통해서 Bayer이 정당한 방법으로 입수 가능한 정도의 것이라면, 이의 사용권 부여에 따른 대가 청구라면 상대방측에서 받지 않을 수 있습니다.

 

3.    정리

 

계약서에 계약종료에 따른 추가 보상청구에 관한 규정은 없습니다. 또한 계약종료 후 권리의무관계를 규정한 조항도 없습니다. 이와 같은 상황에서 특별한 사정 없이 계약기간의 만료로 인한 계약종료의 경우, 계약의 일방 당사자가 상대방에 대해 추가 보상을 청구하는 것은 원칙적으로 인정되지 않습니다.

 

다만, 통상 계약종료 후 후속 처리가 필요하다는 점을 고려하면, 후처리를 위한 기간확보를 통한 보상 요청이 가능하고, 또한 귀사가 수집한 정보의 양도 또는 사용권 부여에 따른 대가 요구도 가능할 것입니다.

KASAN_[국제계약분쟁] 장기 독점판매계약의 종료 단계에서 국내판매회사의 대응방안.pdf
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작성일시 : 2022. 7. 26. 12:00
:

1. 전 상가점포 업종제한 분양 시

 

건축회사가 상가를 건축하여 점포별로 업종을 정하여 분양한 후에 점포에 관한 수분양자의 지위를 양수한 자 또는 그 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하므로, 상호간의 업종제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다고 보아야 하고, 따라서 점포 수분양자의 지위를 양수한 자 등이 분양계약 등에 정하여진 업종제한 약정을 위반할 경우, 이로 인하여 영업상의 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해배제를 위하여 동종업종의 영업금지를 청구할 권리가 있다(대법원 2004. 9. 24. 선고 200420081 판결, 대법원 2012. 11. 29. 선고 201179258 판결 등 참조).

 

2. 일부 상가점포만 업종제한 분양 시

 

전체 점포 중 일부 점포에 대해서만 업종이 지정된 경우라고 하더라도, 특별한 사정이 없는 한 적어도 업종이 지정된 점포의 수분양자나 그 지위를 양수한 자들 사이에서는 여전히 같은 법리가 적용된다(대법원 2010. 5. 27. 선고 20078044 판결 등 참조).

 

3. 수분양자에 대한 분양회사의 업종제한 준수 의무  

 

상가 분양회사가 수분양자에게 특정영업을 정하여 분양한 이유는 수분양자에게 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장함으로써 이를 통하여 분양을 활성화하기 위한 것이고, 수분양자들 역시 지정품목이 보장된다는 전제 아래 분양회사와 계약을 체결한 것이므로, 지정업종에 대한 경업금지의무는 수분양자들에게만 적용되는 것이 아니라 분양회사에도 적용된다고 할 것이고(대법원 2005. 7. 14. 선고 200467011 판결, 대법원 2006. 7. 4.2006164, 165 결정 등 참조),

 

4. 분양회사의 보유 점포 매수인의 업종제한 의무

 

점포별로 업종을 지정하여 분양한 상가에서 분양되지 아니한 채 분양자 소유로 남아 있던 점포의 소유권을 특정 승계한 자 또는 그로부터 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하다(대법원 2007. 11. 30. 선고 200444742 판결 참조).

 

5. 구체적 사안 및 서울고등법원 판결요지

 

(1)   상가점포 총 267개 중 92개 점포 업종지정 분양 완료

(2)   분양회사에서 나머지 175개 소유권 등기 후 포괄적으로 판매시설, 문화시설로 업종 지정하여 임대차 계약체결

(3)   10년 후 업종제한이나 업종지정 언급 없이 매매계약 체결 업종지정 문구 없는 통상의 매매계약서 사용 + 별도의 업종 지정 없다는 취지의 확인서 작성 첨부

(4)   서울고등법원 판결 요지: 분양회사는 267개 중 92개 점포에 지정된 업종을 보호할 경업금지의무를 부담하고, 나머지 267개 중 175개 점포에서는 92개 점포에 지정된 업종을 제외한 판매시설, 문화시설업종으로 영업하기로 하는 묵시적 약정을 하였다고 봄이 상당함. 그 점포를 매수하여 소유권을 특정 승계한 매수인은 특별한 사정이 없는 한 상가 내 다른 점포와의 관계에서 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄

 

첨부: 서울고등법원 2020. 2. 12. 선고 20192027619 판결

서울고등법원 2020. 2. 12. 선고 2019나2027619 판결.pdf
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KASAN_상가점포 업종제한, 업종독점 – 일부상가 업종제한 분양한 후 일부 미분양 점포 분양회사에서 보유 후 업종제한 없는 매매계약 사안 서울고등법원 2020. 2. 12. 선고 2019나2027619 판결.pdf
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작성일시 : 2022. 2. 28. 09:12
:

 

1. 상가점포 분양계약서의 업종제한, 독점권 보장 특약 - 계약자유 사항

 

대법원 2009. 12. 24. 선고 200961179 판결 요지 “분양계약서에서 업종 제한 조항을 두는 경우어떠한 범위의 업종변경을 제한할 것인가, 업종변경을 절대적으로 금지할 것인가 아니면 일정한 범위에서 변경을 허용할 것인가는 사적 자치의 원칙에 따라 당사자가 자유로이 정할 수 있는 것이고, 업종변경의 허부, 범위 및 절차 등은 분양계약서의 합리적 해석을 통하여 판단하여야 할 것이나 이 경우에도 분양회사가 수분양자에게 특정 영업을 정하여 분양하는 것은 기본적으로 수분양자에게 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장하는 의미가 내포되어 있는 것이다(대법원 2005. 11. 10. 선고 200345496 판결 등 참조).

 

2. 일부 상가점포에만 업종 제한 BUT 나머지 다른 상가에는 업종 제한 없는 경우 – 지정된 상가의 업종제한 및 독점권 보호 특약 유효

 

대법원 2010. 5. 27. 선고 20078044 판결 요지 “이때 전체 점포 중 일부 점포에 대해서만 업종이 지정된 경우라고 하더라도, 특별한 사정이 없는 한 적어도 업종이 지정된 점포의 수분양자나 그 지위를 양수한 자들 사이에서는 여전히 같은 법리가 적용된다고 보아야 한다.

 

3. 상가 업종제한을 위반한 수분양자, 매수인, 임차인에 대한 영업금지청구권

 

대법원 2012. 11. 29. 선고 201179258 판결 요지 “건축주가 상가를 건축하여 점포별로 업종을 정하여 분양한 경우 점포의 수분양자나 그의 지위를 양수한 자 또는 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종 제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 타당하므로, 상호간 업종 제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다고 보아야 하고,

 

따라서 점포 수분양자의 지위를 양수한 자, 임차인 등이 분양계약 등에 정하여진 업종 제한 약정을 위반할 경우 이로 인하여 영업상 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해배제를 위하여 동종업종의 영업금지를 청구할 권리가 있다(대법원 2004. 9. 24. 선고 200420081 판결, 대법원 2006. 7. 4. 2006164, 165 결정 등 참조).

 

4. 상가 관리규약의 제정 및 변경 요건 

 

대법원 2012. 11. 29. 선고 201179258 판결: “상가건물이 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라고 한다)의 규율대상인 집합건물인 경우 분양이 개시되고 입주가 이루어짐으로써 공동관리의 필요가 생긴 때에는 그 당시의 미분양된 전유부분의 구분소유자를 포함한 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 집합건물법 제23에서 말하는 관리단이 당연히 설립되고,

 

관리단의 설립 이후에는 집합건물법 제28의 관리단 규약을 통하여 위와 같은 업종 제한새로 설정하거나 변경할 수도 있는데,

 

이러한 업종 제한에는 기본적으로 수분양자 또는 구분소유자에게 해당 업종에 관한 독점적 운영권을 보장하는 의미가 내포되어 있으므로 이를 사후에 변경하기 위해서는 임차인 등의 제3자가 아닌 수분양자들이나 구분소유자들 스스로의 합의가 필요하다.

 

다만 관리단 규약의 제·개정을 위한 구분소유자의 의결권 행사는 대리인을 통하여서도 할 수 있고(집합건물법 제38조 제2), 업종 제한의 변경에 관한 구분소유자나 수분양자의 동의의 의사표시도 마찬가지라고 보아야 하며, 이러한 의결권의 위임이나 대리권의 수여가 반드시 개별적·구체적으로 이루어져야만 한다고 볼 근거도 없으므로, 구분소유자나 수분양자가 임차인 등에게 사전적·포괄적으로 상가건물의 관리에 관한 의결권을 위임하거나 업종 제한 변경의 동의에 관한 대리권을 수여한 경우에는 위 임차인 등이 참여한 결의나 합의를 통한 업종 제한의 설정이나 변경도 가능하다고 할 것이다.

 

대법원 2006. 7. 4. 2006164 결정: “건물의 구분소유자로 구성된 관리단의 규약에서, 관리단 집회의 의결 내용이 특정 구분소유권의 권리에 영향을 미칠 사항에 관하여는 당해 구분소유자의 동의를 얻어야 하는 것으로 규정하고 있는 경우, 업종의 지정 내지 변경에 관한 사항은 당해 업종에 관한 특정 구분소유권의 권리에 영향을 미치므로 당해 구분소유자의 동의를 얻어야 한다.

 

·     집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제29(규약의 설정ㆍ변경ㆍ폐지)  

규약의 설정·변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다. 이 경우 규약의 설정·변경 및 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다

② 제28조제2항에 규정한 사항에 관한 구분소유자 전원의 규약의 설정·변경 또는 폐지는 그 일부공용부분을 공용하는 구분소유자의 4분의 1을 초과하는 자 또는 의결권의 4분의 1을 초과하는 의결권을 가진 자가 반대할 때에는 할 수 없다.

 

5. 상가 관리규약의 제정 및 변경에 관한 법적 요건을 위반한 경우 – 상가 업종제한 및 독점권 보장 규정이나 관련 계약조항은 효력 없음 

 

6. 계약서에 기재된 특약은 특별한 사정이 없는 한 당사자만 구속 + 다른 상가의 수분양자, 매수인, 임차인 등 제3자에게 효력 없음 + 업종제한 조건을 공지하여 다른 상가의 수분양자 등이 그 조건을 받아들인 묵시적 동의를 인정할 수 있어야 업종제한 유효

 

7. 상가 매수인이나 임차인의 업종제한 주장 및 독점권 보호 – 법적 요건을 충족한 절차를 통해 유효하게 제정된 관리규약의 업종제한 규정이 있는 경우 또는 분양계약서의 이면계약이나 특약이 아니라 공식 계약조건으로 업종제한 규정을 포함한 경우

 

8. 경매 낙찰자의 경우 - 상가 업종제한 및 독점권 보장 규약을 알 수 없다는 특별한 이유 인정하여 업종제한 적용 불인정한 대법원 판결

 

KASAN_상가점포 업종제한, 업종독점 인정요건 및 실무적 대응방안.pdf
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작성일시 : 2021. 10. 25. 12:00
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건축회사가 상가를 건축하여 각 점포별로 업종을 지정하여 분양한 경우 그 수분양자나 수분양자의 지위를 양수한 자는 특별한 사정이 없는 한 그 상가의 점포 입주자들에 대한 관계에서 상호간에 명시적이거나 또는 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하므로, 상호간의 업종제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다(대법원 2002. 12. 27. 선고 200245284 판결 등 참조).

 

그리고 이 때 전체 점포 중 일부 점포에 대해서만 업종이 지정된 경우라고 하더라도, 특별한 사정이 없는 한 적어도 업종이 지정된 점포의 수분양자나 그 지위를 양수한 자들 사이에서는 여전히 같은 법리가 적용된다고 보아야 한다.

 

분양계약을 체결할 때 굳이 “※ 보습학원이라는 문구가 기재된 계약서를 받은 것은 그 기재 업종에 대한 독점적 이익을 보장받는 대신 다른 업종을 특정하여 분양받는 수분양자에 대해서도 그 독점적 이익을 보장하는 영업제한의무를 수인하는 의미이고, 각자 업종을 특정하여 분양받은 수분양자들인 원고와 피고는 상호 특정 업종에 대한 영업제한의무를 부담한다.

 

첨부: 대법원 2010. 5. 27. 선고 20078044 판결

 

KASAN_일부 상가에만 업종독점, 업종제한 추가된 분양계약 효력 – 추가조건 계약의 당사자 사이 유효 대법원 2010. 5. 27. 선고 2007다8044 판결.pdf
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작성일시 : 2021. 8. 27. 10:00
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